나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1368 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리 302 한솔그린빌 704동 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리에 위치하는 ""한솔그린빌"" 704동 3층 308호로서, 주위는 아파트, 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 시외곽에 위치하여 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 20층 중 3층 308호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 대체로 평탄한 부정형의 토지로 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망 상태는 보통인 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 대복리 302 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대복지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>입니다.
* 대복리 302-11 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대복지구), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1368 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리 302 한솔그린빌 704동 3층 308호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

건물면적: 49.93㎡ (약 15.10평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

특이사항: 공동담보

준공일자: 1997년 6월 28일

해당 층수: 3층 / 20층

1.1. 입지조건

주위환경

본 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리에 위치하며, 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근은 가능하나, 시외곽에 위치하여 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대복지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2007년 11월 13일 접수된 우리은행의 근저당권(을4, 40,300,000원)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 요약

총 채권액은 90,185,337원으로 파악됩니다.

말소기준권리 외 여러 권리가 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로, 해당 물건에 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 보증금액이 미상이더라도 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주거 단지 특성

본 물건이 속한 한솔그린빌 아파트는 1238세대의 대단지로, 기본적인 주거 수요를 충족하는 단지입니다.

편의시설 및 상업시설

단지 주변으로 근린생활시설이 있으나, 대규모 상업시설이나 주요 도심으로의 접근성은 다소 떨어집니다. 차량을 이용한 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 개요

아파트명: 한솔그린빌

주소: 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리 302

동수: 8개동

세대수: 1238세대

사용승인일: 1997년 6월 28일

총면적 (단지): 85,944.44㎡

최고층/최저층: 20층 / 1층

단지 시설

총 주차 가능 대수: 302대

전기차 충전기: 지상 3대, 지하 6대

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

건물 정보

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

외벽: 몰탈위 페인팅 등

내벽: 벽지바름 및 타일붙임 등

창호: 샷시창 등

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 구비

1.5. 잠재적 리스크

입지적 제약

시외곽에 위치하여 주요 생활권과의 접근성이 떨어지며, 대중교통 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

건축 연도

1997년에 준공되어 건물 연식이 27년으로 노후화가 진행되었습니다. 이는 유지보수 비용 증가 또는 재건축/리모델링 시기를 고려해야 하는 요인이 될 수 있습니다.

지역 규제

가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당하여, 향후 지역 개발이나 토지 이용에 있어 특정 규제를 받을 가능성이 있습니다.

임대 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자에 대한 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금은 없어 금전적 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 소재 한솔그린빌 아파트 704동 308호입니다. 1238세대의 대단지 내 위치하나, 시외곽에 있어 교통이 다소 불편한 단점이 있습니다. 1997년 준공된 건물로 연식이 있는 편입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없으며, 채권 총액은 약 9천만원입니다. 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요하나, 인수 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

저렴한 감정가

6천만원의 감정가는 현재 시장 상황에서 비교적 낮은 수준으로, 시세 대비 유리한 가격에 취득할 잠재력이 있습니다.

실거주 가치

울주군 지역에서 저렴한 가격으로 아파트를 구매하여 실거주하려는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

잠재적 개발 가치

장기적으로 해당 지역의 개발 계획이나 재건축/리모델링 추진 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 아파트(전용면적 49.93㎡)의 2026년 7월 실거래가는 4,800만원, 5,700만원, 6,300만원으로 나타났습니다. 평균가는 약 5,600만원입니다. 본 물건은 3층으로, 고층 매물 대비 가격이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

감정가는 6,000만원이며, 잠재적 리스크(연식, 입지)와 최근 실거래가 하단을 고려할 때, 5,000만원에서 5,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.