나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1365 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-1 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 26층2603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '양산신도시반도유보라1차아파트 103동 26층
2603호로서, 주위는 아파트단지 및 근린상가 등으로 형성되어 있으며, 제반 환경조건은 보
통시 됨.

교통상황

차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 29층 건물 내 26층 2603호로서,
외벽 : 세멘트몰탈위 페인팅, 치장석 마감 등.
내벽 : 벽지마감 및 타일 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 및 주변 가로망 상태등은 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10
m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1365 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-1, 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 26층2603호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2007년 09월 19일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 29층 건물 내 26층

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 55.66㎡ (약 16.8평)

건물 전용면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

아파트 단지 총면적: 69,205.17㎡ (약 20,937평)

아파트 단지 대지면적: 34,137.2㎡ (약 10,329평)

아파트 단지 연면적: 88,843.4919㎡ (약 26,879평)

아파트 단지 세대수: 622세대

아파트 단지 주차대수: 총 666대 (세대당 약 1.07대)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 271,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '양산신도시반도유보라1차아파트' 103동 26층 2603호로서, 주변은 아파트 단지와 근린 상가 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 단지 내 및 주변의 가로망 상태는 대체로 보통으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 및 축산업 관련 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 국OOO(국민은행으로 추정)입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2012년 7월 31일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 78,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 386,895,590원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 0원입니다.

다만, 임대차 관계는 '미상'으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 양산신도시반도유보라1차아파트는 대규모 아파트 단지 내에 속해 있으며, 단지 주변으로 다양한 근린상가가 발달해 있어 주거지로서 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

4.2. 주요 시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획 상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 점을 볼 때, 인근에 학교가 위치해 있을 것으로 예상되며, 이는 학군 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설이 파악되지는 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

아파트 단지 자체적으로 생활 편의를 위한 다양한 부대시설을 갖추고 있으며, 근린상가 이용을 통해 기본적인 생활필수품 구매, 외식, 은행, 병원 등의 이용이 편리합니다.

5.2. 단지 내 시설

아파트 단지는 총 8개 동, 622세대로 구성되어 있으며, 29층 높이의 건축물입니다.

총 666대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 지하에는 전기차 충전기 14대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임차인 현황이 '미상'으로 조사되어, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 절차나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인의 대항력 유무, 실제 점유 관계, 명도 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건축 연도

본 아파트는 2007년 준공으로, 현재 17년차 아파트입니다. 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 하며, 향후 재건축 또는 리모델링 가능성 등에 대한 장기적인 관점이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호와 관련된 용도 제한이나 추가적인 건축 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 양산시 물금읍의 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 26층에 위치한 아파트로, 주거 지역으로서의 입지 조건 및 교통, 생활 편의성이 양호한 편입니다.

2007년에 준공된 건물로 연식이 있으나, 26층의 고층부에 위치하여 우수한 조망권과 일조권을 확보하고 있을 것으로 기대됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 권리 관계 자체는 명확하나, 임차인 현황 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의가 필요한 부분입니다.

감정가는 2억 7,100만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 수준을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 대규모 아파트 단지 내 위치

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도에 집중 가능 (임차인 미상 부분 주의)

* 양산시 물금읍 지역의 잠재적 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석 결과, 본 건과 동일한 면적(84.917㎡)의 아파트가 2026년 5월 13일에 253,000,000원, 2026년 6월 6일에 259,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 271,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었습니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 평균 약 25,600,000만원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 240,000,000원 ~ 255,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인과의 협상, 낙찰 후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.