나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12436 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1641-5 수련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 '태화강역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소 및 동해선도시철도역(태화강역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로 숙박시설 건부지로 이용중.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 9미터 및 노폭 약 3미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상 및 건물에 후첨‘사진용지’와 같이 제시외 수목(a),(b)가 소재하나, 규격·수량·식재위치 등을 고려할 때, 본건 부동산에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 7층으로
외 벽: 드라이비트 및 인테리어 판넬 마감 등,
내 벽: 벽지 및 인테리어 마감 둥,
창 호: 샷시창임.

이용상태

숙박시설(상호:E모텔)로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 소화시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 수목 포함
2. 숙박시설로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12436 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1641-5 (도로명 주소: 울산광역시 남구 산업로647번길 24)

* 용도: 제공된 정보상으로는 수련시설로 기재되어 있으나, 건축물대장상 용도는 숙박시설입니다. 현재 'E모텔'로 숙박시설로 이용 중입니다.

* 토지면적: 433.30㎡ (약 131.07평)

* 건물면적: 2270.28㎡ (약 686.77평)

* 건물 구조: 철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 7층 (지하 1층 포함)

* 감정가: 5,405,148,600원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 서OOOOOOOO (서부산농업협동조합)

* 건축물 사용승인일: 2004년 08월 05일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 남구 삼산동에 소재하며, '태화강역' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설과 숙박시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 있고 동해선 도시철도역인 태화강역이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

* 도로상태: 본건 토지는 동측으로 노폭 약 9미터 및 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을29, 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (접수일자: 2023-09-19) 입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리 상 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않았으므로, 실제 점유자 및 임대차 조건 등에 대한 추가적인 확인과 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 울산의 대표 상권: 삼산동은 울산의 핵심 상권으로, 현대백화점과 롯데백화점을 중심으로 형성되어 있습니다.

* 업종 분포: 음식점, 숙박/유흥업소, 금융기관, 병원 등이 높은 비율을 차지하며, 특히 주말 및 저녁 시간대에는 공업 도시 울산 전역에서 유동인구가 유입될 정도로 활성화되어 있습니다.

* 소비력: 울산 지역은 높은 소득 수준을 바탕으로 높은 소비력을 보이며, 삼산동 상권은 이러한 소비력을 기반으로 높은 매출을 기록하는 지역 중 하나입니다.

* 주변 시설: 본건 인근에는 근린생활시설 및 다양한 숙박시설이 밀집해 있으며, 백화점, 마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 및 검색 결과상, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 삼산배수장이 악취 혐오시설이었으나 현재는 체육시설 및 공원으로 정비되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 태화강역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 도보 또는 차량으로 쉽게 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

* 교육/문화: (정보 부족) 주변 교육 및 문화시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 상업지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 기타: 주변에 다양한 식당, 카페, 유흥업소 등이 밀집해 있어 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 건물이 숙박시설로 이용 중이나 임대 관계가 미상입니다. 명도 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 토지 지상 및 건물에 제시외 수목이 소재하나, 부동산 가치에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용 계획 제한: 일반상업지역 내에 있으나, 소로에 저촉되고 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 삼산동의 중심 상업 지역에 위치한 숙박시설(E모텔)로, 태화강역 인근에 있어 교통이 편리하고 주변에 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 54억원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 현재 숙박시설로 운영 중이며, 임대차 관계는 미상으로 명도 시 확인이 필요합니다. 상권은 매우 발달된 지역으로, 높은 유동인구와 소비력을 바탕으로 안정적인 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 울산의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치하여 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 발달된 상업 시설과 주거 지역이 인접해 있어 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 권리 관계의 명확성: 낙찰 후 인수해야 할 부담스러운 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 현황 운영 중인 수익형 부동산: 현재 숙박시설로 운영 중이라는 점은 즉시 수익 창출 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 5,405,148,600원

* 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 삼아 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 임대수익률, 주변 시세, 향후 발전 가능성, 경쟁 물건 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 반드시 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.