나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31733 [1] 경상북도 성주군 선남면 도흥리 791-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2025.09.03

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 성주군 선남면 도흥리 소재 "방천걸마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모의 공장, 농경지, 주택 등으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상태 북동 하향 경사지대에 위치하는 사다리형에 가까운 토지로서, "공업용 건부지"로 이용중이 며, 등고차로 인하여 본건 토지 일부에 옹벽이 설치되어 있습니다. 2) 도로상태 북측으로 폭 약 5.5~7m 내외의 포장도로에 접합니다. 3) 도시계획 및 공법상의 제한 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행 령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 가) 일반철골구조 판넬지붕 단층건물로서, 벽체 : 판넬마감 마감 바닥 : 시멘트 몰탈 및 하드너 등 마감 창호 : 새시창호 나) 경량철골구조 판넬지붕 단층건물로서, 외벽 : 판넬마감 마감 내벽 : 편백나무 등 마감 바닥 : 타일 등 마감 창호 : 새시창호 2) 이용상태 가) 공장 나) 사무소 3) 설비내역 가) 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등이 있습니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 'Over Head Crane'으로서, 형상 및 관리상태 등은 보통입니다.

공작물의 현상

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기타참고사항

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 공부와의 차이 : 없습니다. 3) 제시외건물 : 별첨 '지적 및 건물개황도'참조 하시기 바랍니다. 4) 기타 : ① 본건 지상에 소재하는 제시외 건물 ㄱ)~ㅇ) 중 ㄱ)~ㅅ)은 임차인이 설치한 것 으로 영승조경랜드 측에서 주장하는 바, 경매 진행시 소유권 및 일괄처분 여부 를 재 확인하시기 바랍니다. ② 본건 지상에 제시외 건물 외에 소유자 미상의 이동가능한 컨테이너(3mx4m)가 1동 소재하니, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 임차인 대항력 성립 여지가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 대구서부지원 2025타경31733 (1)호로 접수된 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 성주군 선남면 도흥리 791-4번지이며, 공장으로 사용 중인 부동산입니다.

감정평가액은 981,443,100원입니다.

토지 면적은 1,845.00㎡ (약 558.1평)이며, 건물 면적은 5,790.10㎡ (약 1751.6평)입니다.

건물 등기부상 면적은 527.30㎡ (약 159.5평)이나, 제시외 건물 면적이 189.80㎡ (약 57.4평)으로 별도 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 성주군 선남면 도흥리 "방천걸마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역으로, 소음이나 공해 등 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

토지는 북동 하향 경사지에 위치한 사다리형에 가까운 형상으로, "공업용 건부지"로 이용 중이며 일부 옹벽이 설치되어 있습니다.

물건지 북측으로는 폭 약 5.5~7m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

도시계획으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당됩니다.

성주군은 대구광역시와 인접하여 교통망이 좋으며, 대구 시내까지 차량으로 약 20분 내외 소요되는 것으로 알려져 있어 물류 이동이 용이할 것으로 보입니다.

주변에 편의시설로는 선남면 소재지의 관화리에 편의점, 상업시설 등이 발달해 있으며, 도흥3리에는 참외 정보화 마을이 있는 것으로 보아 농업 관련 시설이나 지역 커뮤니티 시설이 존재할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중소기업은행으로 파악됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 10월 14일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (채권최고액 708,000,000원)입니다.

해당 근저당권보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 현황상 "대항력있는임차인"으로 주식회사미소산업이 존재합니다.

주식회사미소산업은 2019년 6월 18일 전입(사업자)하였으며, 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원에 임차 중입니다.

임차인의 대항력 성립 여지는 있으나, 보증금이 명확히 확인되어 배당을 통해 일부 또는 전부 변제받을 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 낙찰 후 임차인과의 협의 또는 배당 현황에 따라 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물(189.80㎡)도 포함됩니다.

제시외 건물 중 일부(ㄱ~ㅅ)는 임차인이 설치했다고 주장하며, 이 부분의 소유권 및 일괄 처분 여부는 재확인이 필요합니다. 또한, 소유자 미상의 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재하는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 성주군 선남면의 공업용 건부지로 이용되고 있으며, 주변은 소규모 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역입니다 [ appraisal summary ].

성주군은 대구광역시와 인접하여 물류 및 인력 수급 측면에서 이점을 가질 수 있으며, 특히 선남면은 경상북도 내에서도 참외 생산지로 유명한 지역 중 하나입니다.

공장 밀집 지역은 아니지만, 지역 산업 특성상 관련 소규모 업체들이 존재할 가능성이 있습니다.

주변에 대형 상업 시설이나 산업 단지가 직접적으로 언급되지는 않았으나, 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 산업 활동이 확장될 가능성은 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로 사용되고 있어 주거 관련 생활 편의시설 정보보다는 산업 활동 및 시설에 관한 정보가 중요합니다.

건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물과 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 구성되어 있으며, 공장 및 사무실로 이용 중입니다.

위생설비 및 급ㆍ배수설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

물건지 지상에는 'Over Head Crane' 기계기구가 있으며, 관리 상태는 보통입니다.

주변 지역은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 기본적인 편의시설은 선남면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 성주군은 전반적으로 자연환경이 우수하며, 펜션이나 관광 명소(예: 한개마을) 등이 존재하나, 이는 본 물건의 직접적인 생활 편의와는 거리가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 주식회사미소산업이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 20,000,000원이 존재합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제시외 건물: 현재 공장 용도로 이용 중인 제시외 건물(189.80㎡) 중 일부는 임차인이 설치했다고 주장하며, 이 부분에 대한 소유권 분쟁 가능성이 있습니다. 또한, 소유자 미상의 이동 가능한 컨테이너도 소재하므로, 매각 후 철거 또는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 환경 관련 규제: 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 폐수, 폐기물 등 배출 관련 시설 운영 시 엄격한 관리가 필요합니다. 성주군 지역 내 생활폐기물 소각시설 증설 계획 등 환경 관련 이슈가 있을 수 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군에 위치한 공장 부지로, 일괄 매각 대상이며 토지 면적과 건물 면적이 상당합니다. 대구 근교라는 지리적 이점과 공장으로 활용 가능한 시설 및 토지를 보유하고 있다는 점에서 잠재적 가치가 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 관련 소유권 분쟁 가능성, 그리고 다양한 공법상 토지 이용 제한 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 특히 제시외 건물과 관련된 분쟁 가능성은 투자 전에 철저한 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄 매각 및 공장 용도: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 현재 공장으로 사용 중이므로 즉시 생산 활동 또는 물류 창고 등으로 활용 가능합니다.

* 대구 근교 지리적 이점: 대구광역시와 비교적 가까운 거리에 위치하여 물류 이동 및 인력 수급에 유리할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 1,845.00㎡ (약 558.1평)의 토지 면적은 향후 증축이나 추가 시설 설치 등 확장 가능성을 제공합니다.

* 기계 설비 보유: 'Over Head Crane'과 같은 기계 설비가 현존하여 즉시 활용 가능하거나 중고 가치로 활용될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 낙찰가율, 그리고 본 건의 특이사항(임차인, 제시외 건물 등)에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 감정가 981,443,100원을 기준으로, 권리 분석상 인수할 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원 및 제시외 건물 관련 분쟁 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

통상적으로 법원 경매에서는 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 해당 지역 및 물건의 구체적인 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

향후 현장 방문, 주변 시세 조사, 그리고 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토를 통해 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.