나이스옥션 법원경매 포항 2025타경484 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1376-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 '장량체육센터사거리' 북동 측 근거리에 위치하며 인근은 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접지 대비 평지의 세장형 토지로서 단독주택 및 창고용지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역,제1종일반주거지역,소로1류(폭 10m~12m)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2015-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 2011.06.17) 외벽 : 화강석, 몰탈위 페인팅, 강화유리 등 내벽 : 벽지, 몰탈위 페인팅, 타일 등 바닥 : 칼라하드너, 강화마루, 타일 등 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호(가) : 1층 일반창고, 2층 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(가) : 기본적인 급배수설비, 위성설비, 2층 주택 부분 도시가스 및 태양열설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외 건물 기호(㉠~㉣)이 소재하나, 구조, 규모, 이용상황 등으로 보아 부합물 및 종물 성격으로서, 본건 토지의 사용, 수익, 처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 일부 지상 과수목 등 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경484 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1376-13

용도: 단독주택 (1층 일반창고, 2층 주택으로 이용 중)

감정가: 939,770,880원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 563.80㎡ (약 170.57평)

토지지분: 563.8㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 387.58㎡ (본 건물 387.58㎡ + 제시외 건물 134.70㎡)

건물지분: 387.58㎡

건물 제시외면적: 134.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함, 목록1 일부 지상 과수목 등 포함 매각)

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2011년 06월 17일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

외벽: 화강석, 몰탈위 페인팅, 강화유리 등

내벽: 벽지, 몰탈위 페인팅, 타일 등

바닥: 칼라하드너, 강화마루, 타일 등

창호: 새시창호

1.4. 설비 내역

기본적인 급배수설비, 위성설비, 2층 주택 부분 도시가스 및 태양열설비 등이 되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 소재하며, '장량체육센터사거리' 북동측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 대상 물건 남측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) 및 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 7월 24일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을15)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권은 김정기(2011-01-24)에게 이전되었으며, 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되었다가 말소되었습니다. 마지막 등기부채권 총액은 894,869,999원입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존은 김정기(2011-08-09)이며, 토지와 마찬가지로 여러 권리가 설정되었다가 말소되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-07

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 장성동은 주거 지역과 일부 상업 시설이 혼재된 지역으로, 장량체육센터사거리 인근을 중심으로 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있습니다. 다가구 및 단독주택 밀집 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 인근 상업시설 및 가능성

단독주택 및 창고 용도로 이용 중이며, 1층 창고, 2층 주택으로 활용되고 있습니다. 향후 주택 개조 또는 창고 시설을 활용한 근린생활시설 등으로의 전환 가능성도 고려해 볼 수 있으나, 제1종일반주거지역이라는 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 포항장원초등학교(도보 약 500m)와 포항장성고등학교(도보 약 250m) 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설 및 교통

장량체육센터사거리 인근으로 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 장량국민체육센터가 가까이 있어 생활 체육 시설 접근성이 좋습니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 주를 이루고 있으며, 검색 결과 상 본 물건 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 전반적으로는 신규 생활폐기물처리시설 부지 선정 관련 지역 갈등이 존재하는 것으로 나타났으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 과수목

건물 감정평가 요항표 상 별지 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외 건물 기호(㉠~㉣)가 소재하나, 부합물 및 종물 성격으로 판단된다고 명시되어 있습니다. 또한, '목록1 일부 지상 과수목 등 포함 매각'으로 명시되어 있어, 명도 시 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당되어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 채무 총액

총 등기부채권액이 894,869,999원으로 높아, 경매 진행 과정에서 이해관계인 간의 복잡한 권리 관계가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 장성동에 위치한 토지 및 단독주택(창고 겸용) 경매 물건입니다. 감정가는 약 9.4억 원이며, 토지 약 170평, 건물 약 158평(제시외 포함) 규모입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 채권들은 소멸될 예정입니다. 주변에 학교, 체육시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 여건도 양호한 편입니다. 제시외 건물 및 과수목 포함 매각이라는 점은 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 넓은 토지 면적과 주택 및 창고로 활용 가능한 건물을 일괄 매각하여 다양한 활용이 가능합니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 포항시 북구 장성동의 편리한 생활 인프라와 교육 환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 939,770,880원입니다. 주변 유사 물건에 대한 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 토지 및 건물 가치, 입지 조건 등을 고려했을 때, 시세는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 것으로 판단됩니다.

특히, 유사한 단독주택의 경우 평당 500만원대의 시세를 형성하고 있으며, 본건의 넓은 토지 면적(약 170평)을 고려할 때 토지 가치만으로도 상당한 금액이 될 것으로 예상됩니다. 더불어 2011년에 건축된 비교적 신축인 건물과 창고 시설까지 포함된 점을 감안하면, 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

현재 물건에 대한 인수 부담금이 없는 점을 고려할 때, 경쟁 상황 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰에 참여해야 합니다.

예상 입찰가: 980,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.