나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4056 [1] 경상북도 포항시 남구 송도동 397-9 송도보운맨션 4층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 송도동 소재 ""송도동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하고
있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 '제4층 제502호' 단위세대로서,
외벽 : 타일치장마감, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'다세대주택' 으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 인접지 대비 등고 대체로 평탄하며, '다세대주택부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타
본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황
및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부
관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가
하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4056 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 송도동 397-9 송도보운맨션 4층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 70.12㎡ (약 21.21평)

건물면적: 76.32㎡ (약 23.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOO (등기부 요약상 에스비엔피엘대부주식회사)

건축년도: 1996년

1.2. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 남구 송도동 소재 '송도동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하고 있음.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 도로: 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 7월 1일 접수된 에스비엔피엘대부주식회사 근저당권 (을12)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 등기부 내역 요약:

* 소유권이전 (갑1): 정윤조 (1997-05-01)

* 근저당권 (을12): 에스비엔피엘대부주식회사 (2015-07-01), 말소기준권리

* 소유권이전 (갑6): 전년순 (2025-08-07, 상속)

* 임의경매 (갑7): 고려저축은행 (2025-08-07)

* 압류 (갑8): 포항시 (2025-12-02)

* 등기부채권 총액: 107,900,000원 (을12 근저당 금액)

1.4. 상권분석

* 최근 거래 사례 분석:

* 송도동 396-9 (한성강변빌라, 1992년 건축, 52.92㎡): 2026년 7월 18일 5,500만원에 거래됨. 평당 약 34.4만원 수준.

* 송도동 513-1 (코스모스(1,2동), 1979년 건축, 39.9㎡): 2026년 7월 9일 2,800만원에 거래됨. 평당 약 23.2만원 수준.

* 송도동 507-2 (홍안빌라(10차), 1992년 건축, 46.07㎡): 2026년 7월 8일 2,800만원에 거래됨. 평당 약 20.1만원 수준.

* 시세 동향:

* 제공된 인근 실거래가 정보들을 종합적으로 고려할 때, 본 건(송도보운맨션 76.32㎡)의 감정가 106,000,000원 (약 458만원/평)은 비교적 높은 수준으로 판단됨.

* 가장 유사한 입지의 '한성강변빌라'의 거래가(5,500만원, 52.92㎡)를 기준으로 평당가를 환산하면 약 34.4만원/평으로, 이를 본 건 면적(약 23.1평)에 적용 시 약 7,900만원 수준의 시세가 형성될 가능성이 있음.

* 다만, 이는 매우 단순화된 비교이며, 건물 노후도, 층수, 내부 상태, 향 등 개별 물건의 특성에 따라 시세는 달라질 수 있음.

1.5. 생활정보

* 주변 시설:

* 송도동행정복지센터, 송도해수욕장, 송림공원 등 공공 및 휴식 시설 인접.

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거 환경:

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 단위 세대로 구성되어 있음.

* 내외부 마감은 타일, 벽지, 장판지, 섀시 창호 등 일반적인 수준임.

* 급배수, 위생, 난방 설비 등은 구비되어 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 현황 확인이 불가했으며, 임대 관계 또한 미상으로 파악되어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

* 건물 노후: 1996년 준공된 건물로, 일부 시설의 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역 등에 해당하여 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 주변 개발 및 민원 가능성: 송도동 지역은 과거 시유지 불하 사업 및 호텔 신축 관련 민원 사례가 있었고, 일부 지역에서 불법 영업 및 행정 묵인 논란이 제기된 바 있어, 지역 개발 과정이나 행정 관련 변동 사항을 주시할 필요가 있음.

1.7. 종합 의견

본 건은 포항시 남구 송도동에 위치한 다세대주택으로, 송도해수욕장 및 송림공원과 인접하여 비교적 양호한 주거 및 생활 환경을 갖추고 있음. 건물은 1996년에 준공되었으며, 감정가는 1억 6백만원임. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 임의경매로 진행되어 종결될 것으로 예상됨.

다만, 인근 실거래가 분석 결과, 본 건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어려운 점은 유의해야 함. 또한, 임대 관계 미상으로 명도 과정에서의 불확실성이 존재할 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 송도동은 포항시의 주요 해변 지역으로, 향후 관광 및 주거 기능 강화가 기대되는 지역임.

* 송도해수욕장 및 송림공원 등 쾌적한 자연환경과 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있음.

* 건물 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 106,000,000원임.

인근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본 건의 면적(76.32㎡, 약 23.1평) 대비 평당 가격은 약 30만원 ~ 35만원 선으로 추정해볼 수 있음.

이를 적용하면 대략 6,930,000원 ~ 8,085,000원의 시세 범위가 도출됨.

하지만 제공된 실거래가 데이터는 매우 제한적이며, 실제 시장 가치는 건물 상태, 층수, 향, 내부 마감, 주변 환경 변화 등에 따라 크게 달라질 수 있음. 또한, 현장 조사가 불가하여 내부 상태를 정확히 파악하기 어려운 점을 감안해야 함.

따라서, 감정가(106,000,000원)를 기준으로 하되, 인근 시세 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함. 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 70~80% 수준, 즉 약 7,420만원 ~ 8,480만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며, 현장 방문 후 정확한 물건 가치를 판단하는 것이 중요함.

본 건의 경우, 임차인 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.