나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2597 [1] 경상북도 성주군 초전면 월곡리 79 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1), 3)은 경상북도 성주군 초전면 월곡리 소재 ‘월곡2리경로당’ 북측에 인근에
위치하는 토지로서 부근은 지방도 인근의 산간농촌지대로서 농가주택, 농경지, 임야 등으로
형성되어 있는 등 주위환경 대체로 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 본건 동측 인근에 왕복 2차선의 '벽소로(913번 지방도)'가
통과하나 시가지에서 다소 원거리에 위치하는 등 교통상황 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호 1)은 자루형, 3)은 부정형의 토지로서, 남측 하향의 완경사지내에 소재하며,
기호 1)은 주택건부지로 이용중이며, 기호 3)은 농경지(묵전) 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 콘크리트 포장된 농로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
기호 1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도913호선[성주군 고시 제2015-
85호])<도로법>.

제시목록 외의 물건

별첨 '건물 감정요항표' 참조 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호 3)은 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 경량철골구조 판넬지붕 2층건으로서
- 사용승인일 : 2018.08.07
- 외 벽 : 드라이비트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
- 창 호 : 하이새시 등 마감입니다.

이용상태

기호 2) 1, 2층 : 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비(3Kw) 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'에 표시된 것처럼 부합물 및 종물로 사료되는
기호 ㄱ), ㄴ)이 소재하여 감정평가의 목적을 고려하여 현장조사시 개략적인 실측에 의거
하여 면적을 사정하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 기호 3 토지 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2597 (1)

소재지: 경상북도 성주군 초전면 월곡리 79

토지면적: 4079.00㎡ (약 1234평)

건물면적: 79.85㎡ (약 24평)

건물 제시외면적: 7.50㎡ (약 2.3평)

용도: 단독주택

감정가: 283,358,950원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 성OOOOOO (성주새마을금고)

1.2. 건축물 정보

건물구조: 경량철골구조 판넬지붕 2층

사용승인일: 2018년 08월 07일

건물 용도: 단독주택 (1, 2층)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비 (3Kw)

1.3. 물건 특이사항

농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환)

제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상북도 성주군 초전면 월곡리에 위치하며, '월곡2리경로당' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 지방도 인근의 산간농촌지대로, 농가주택, 농경지, 임야 등이 형성되어 있어 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 물건 동측 인근에 왕복 2차선의 '벽소로(913번 지방도)'가 통과합니다. 다만, 시가지에서 다소 원거리에 위치하여 교통상황은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 기호 1)은 자루형, 기호 3)은 부정형의 토지로서, 남측 하향의 완경사지에 소재합니다. 기호 1)은 주택건부지로 이용 중이며, 기호 3)은 농경지(묵전) 상태입니다.

또한, 기호 3) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '전' 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 기호 3) 토지는 여기에 더해 접도구역(지방도913호선)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2018년 8월 21일 접수된 성주새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 총 채권액은 205,861,760원입니다.

* 갑구: 소유권이전(서영주, 서영란외 3명-상속), 가압류(국) 등이 존재합니다.

* 을구: 근저당권(성주새마을금고)이 말소기준권리이며, 임의경매 개시결정(성주새마을금고)이 등기되어 있습니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 이해관계인 부재로 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 주의사항

기호 3) 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

일괄매각으로 제시외 건물도 포함됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 경상북도 성주군 초전면 월곡리는 주로 농가주택, 농경지, 임야가 분포하는 전형적인 농촌 지역입니다.

최근 신축된 단독주택이 있으나, 지역 내 상업 시설은 매우 제한적이며, 배후 수요가 크지 않아 일반적인 상권 분석보다는 지역 특성에 기반한 분석이 필요합니다.

4.2. 부동산 거래 동향

주변 지역 부동산 매물 정보를 종합하면, 성주군 초전면 지역에서는 넓은 토지를 갖춘 농가주택 및 전원주택 부지에 대한 매물이 거래되고 있습니다.

평당 가격은 토지의 용도(농지, 임야, 주택부지) 및 지역에 따라 다양하게 형성되어 있으며, 평당 10만원에서 30만원 이상까지 분포합니다.

건물의 경우, 비교적 신축(2018년 사용승인)된 단독주택으로서 가치를 인정받을 수 있으나, 전원주택 단지 내 혹은 도시 지역과의 접근성에 따라 가격 차이가 크게 나타납니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에는 '월곡2리경로당'이 위치해 있습니다.

그 외 대형마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 이동하여 성주읍 등 인근 시가지로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통

913번 지방도(벽소로)가 인근에 있어 차량 접근은 용이하나, 시가지와의 거리가 있어 대중교통 이용은 불편합니다. 자가용이 필수적인 환경입니다.

초전면 행정복지센터 및 편의점, 농협 등은 면 소재지에 위치하며, 차량으로 이동해야 합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

제공된 정보 및 검색 결과로는 물건지 주변에 혐오시설이 있음을 나타내는 내용은 확인되지 않았습니다.

다만, 광범위한 주변 지역 조사를 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

기호 3) 토지는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

따라서 농지법에 따른 취득 자격 요건을 미리 확인해야 합니다.

6.2. 입지적 제약

시가지와의 원거리, 다소 불편한 교통 상황, 주요 편의시설 부족 등은 향후 환금성 및 실거주 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

농촌 지역 특성상 잠재적 매수자층이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(7.50㎡)은 명도 및 철거 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계

임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다.)

6.5. 토지 지목과 현황 차이

기호 3) 토지가 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전' 상태이므로, 향후 토지 이용 계획 시 이를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 성주군 초전면 월곡리에 위치한 2018년 신축된 단독주택으로, 넓은 토지(약 1234평)와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 비교적 최근에 건축된 주택이라는 점은 큰 장점이며, 넓은 토지는 전원생활, 귀농·귀촌, 주말농장, 또는 별장 등으로 활용할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

그러나 시가지와 다소 떨어져 있어 교통 및 생활 편의시설 이용에 불편함이 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점 등은 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리 분석상 큰 문제는 없습니다.

입지적 제약과 농지 관련 규제를 충분히 이해하고, 넓은 토지를 활용할 수 있는 계획을 가진 수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근(2018년)에 건축된 신축급 단독주택으로 즉시 거주 또는 활용 가능성이 높습니다.

* 넓은 토지 면적(약 1234평)을 활용하여 주택 외에 텃밭, 정원, 창고, 소규모 농장 등으로 다양하게 이용할 수 있습니다.

* 전원생활, 귀농·귀촌, 세컨드 하우스 등을 희망하는 수요층에게 매력적인 물건입니다.

* 잘 활용하면 지역 내에서 특색 있는 부동산으로 자리매김할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 283,358,950원입니다.

성주군 초전면 지역의 부동산 시세를 고려할 때, 유사 면적의 전원주택지 또는 농지 가격은 평당 약 10만원 ~ 30만원 수준으로 조사되었습니다.

넓은 토지(약 1234평)의 가치는 약 1.2억 ~ 3.7억 원으로 추정됩니다.

최근 건축된 건물(약 24평)의 가치를 고려하면, 개별 자산의 합산 가치는 감정가 범위 내 또는 그 이상일 수 있습니다.

하지만, 해당 지역은 시가지와 다소 원거리에 위치하고 교통 및 편의시설이 부족하다는 점, 농지취득자격증명 제출 의무, 넓은 토지 관리에 대한 부담감 등을 고려해야 합니다. 또한, 제시외 건물 포함 및 임대관계 미상 등의 리스크도 존재합니다.

일반적인 경매 낙찰가율(감정가 대비 70~90%)과 상기 고려사항을 종합하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 2억 2천만원 ~ 2억 7천만원 범위로 제안합니다.

이는 희망하는 낙찰가율 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으며, 실제 입찰 전에는 현장 답사 및 추가적인 시세 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.