나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9025 [1] 대구광역시 북구 서변동 1724 서변청아람 106동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 ""서변중학교"" 북측 인근에 위치하는 ""서변청아람
제106동 12층 1202호"" 단위세대로서 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생
활시설 및 체육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입이 용이하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을
고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 제106동 15층건 중 12층 1202호 단위세대로서,
- 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등
- 창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 건(아파트 및 부속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2~4차선 포장도로 및 북서측 노폭 약 6M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 중로
1류(폭 20M~25M)(접합), 중로3류(폭 12M~15M)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역,
비행안전제2구역(전술), 택지개발지구(택지개발사업완료)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9025 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 서변동 1724 서변청아람 106동 12층1202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 203,000,000원

* 토지면적: 52.16㎡ (약 15.78평)

* 토지지분: 52.1615㎡ (약 15.78평)

* 건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평, 분양면적 기준)

* 건물지분: 84.8212㎡ (약 25.66평, 분양면적 기준)

* 전용면적: 약 59.9㎡ ~ 60㎡ (약 18.1평) (최근 매매/임대 정보 기반 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현OOOOOOOOOO (현대해상화재보험주식회사)

* 아파트 정보:

* 아파트명: 서변청아람

* 사용승인일: 2003년 8월 13일

* 총 동수: 7개동

* 총 세대수: 524세대

* 주차대수: 총 58대 (지상 4대, 지하 19대)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 "서변중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 체육시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통상황

* 본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 도로상태

* 남측으로 왕복 2~4차선 포장도로 및 북서측 노폭 약 6M의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 중로3류(폭 12M~15M)(접합) 지역입니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 택지개발지구(택지개발사업완료)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 을5 근저당권 (현대해상화재보험주식회사) 접수일자 2023년 9월 13일.

* 등기사항 요약

* 소유권 관련: 갑2(소유권이전), 갑4(신탁말소), 갑5(협의분할상속) 등기 존재.

* 담보/압류/임의경매 등

* 을5: 현대해상화재보험주식회사 근저당권 (말소기준권리)

* 갑6: 현대카드주식회사 가압류 (말소)

* 갑7: 신한카드 가압류 (말소)

* 갑8: 현대해상화재보험주식회사 임의경매 (말소)

* 모든 후순위 권리(갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 내용은 없는 것으로 보입니다).

* 채권 총액

* 등기부채권 총액: 229,117,527원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 등은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유자가 있을 가능성을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 체육시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 인근에 서변중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기 (지상 1대, 지하 10대)가 설치되어 있습니다.

* 교육시설

* 서변중학교가 인근에 위치합니다.

* 주차

* 총 58대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 및 점유 문제

* 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, '임대관계 등은 미상'이라는 정보가 있습니다. 이는 실제 점유자가 있을 수 있으며, 이 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건축 연도

* 2003년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 23년이 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상 제한

* 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다. (단, 현 상태의 아파트 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 북구의 아파트로서, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리 외 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계는 명확한 편입니다.

* 다만, 임대관계 미상으로 인한 점유 및 명도 문제 발생 가능성과 건축 연도 등을 고려해야 합니다.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대구광역시 북구 지역 내 아파트 시장에서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경과 교통 접근성을 바탕으로 실수요자 및 투자자 모두에게 관심 대상이 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 또는 교통망 개선 시 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 12일, 12층, 약 60㎡ (전용면적) 거래가 13,000만원.

* 2026년 5월 20일, 6층, 약 60㎡ (전용면적) 거래가 14,500만원.

* 2026년 5월 5일, 14층, 약 60㎡ (전용면적) 거래가 16,500만원.

* 본 건은 12층으로, 최근 12층 거래 사례(13,000만원)와 비교 시 유사한 수준 또는 약간의 상승을 고려할 수 있습니다.

* 하지만 감정가(20,300만원)가 최근 실거래가 최고가(16,500만원)보다 상당히 높아, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본 건의 전용면적(약 60㎡)과 층수(12층)를 고려할 때, 시장 가격대는 13,000만원 ~ 15,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 경매 시 예상 입찰가는 14,000만원 ~ 15,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 적절할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.