나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9073 [1] 대구광역시 남구 대명동 3019-26 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한감정 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ""경상공업고등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며
주거지로서 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 시가지 내에 위치하는 등 일반대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인전지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다가구주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-03-30)(대명4동(남구36) 재개발사업), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상공업고등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-03-30)(대명4동(남구36) 재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건으로
외벽 : 스톤코트, 외장타일 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감,
바닥 : 바닥재, 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건 1~3층은 공히 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""현황도(지적 및 건물개황도)""에서와 같이 '제시외건물(일련번호 ㉠)'이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9073 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

2.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 남구 대명동 3019-26 (신주소: 대구광역시 남구 경상길 15)

용도: 다가구주택

감정가: 542,790,000원

토지면적: 128.60㎡ (약 38.9평)

건물면적: 214.20㎡ (약 64.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

건축년도: 2016년 12월 20일

2.3. 특이사항

재개발구역

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "경상공업고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주거지로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 시가지 내에 위치하여 일반대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (2022-03-30)(대명4동(남구36) 재개발사업)

* 가축사육제한구역 (녹색환경과 문의)

* 상대보호구역 (경상공업고등학교)

* 정비구역 (2022-03-30)(대명4동(남구36) 재개발사업)

1.1. 4. 인접 도로 상태

본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부현황 (말소기준권리: 2017.05.10. 근저당권)

토지 등기부 및 건물 등기부상 말소기준권리인 근저당권(대구태영신용협동조합, 200,200,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리가 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

1.2. 2. 임차인 현황 (대항력 없음)

* 배성욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-02, 대항력 없음.

* 손상혁: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-06-02, 확정 2017-06-01, 배당신고 2023-06-28, 대항력 없음. (주택임차권 등기 말소)

* 유경록: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-13, 대항력 없음. (전세권 등기 말소)

* 유경록: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2019-02-13, 확정 2019-02-26, 배당신고 2025-10-13, 대항력 없음.

* 전기직: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-09-12, 확정 2017-09-12, 배당신고 2025-09-25, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 3. 기타 권리 분석 특이사항

* 건축물대장 상 용도는 단독주택이나, 실제 현황은 다가구주택으로 이용 중입니다.

* 토지감정평가요항표 상 '제시목록 외의 물건 없음'으로 기재되어 있으나, 건물감정평가요항표 상 '제시외건물(일련번호 ㉠)'이 소재한다고 언급되어 있고, 물건명세서에 '제시외 건물 포함'으로 명시되어 있으므로, 매각 시 제시외 건물도 포함하여 일괄 매각됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 환경

본건은 대명동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 경상공업고등학교 및 인근 학교, 주택가, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 대구교도소, 대구구치소, 대구남부경찰서, 대구남부소방서 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.3. 2. 상권 특성

주거 밀집 지역으로 안정적인 수요층이 존재하며, 근린생활시설이 일부 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 및 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통

시내 중심부에 위치하여 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 2. 교육

경상공업고등학교가 인접해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 3. 편의시설

인근 대명시장을 비롯한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 재개발 사업 불확실성

재개발 구역으로 지정되어 있으나, 사업 추진 속도, 방식, 완료 시점 등에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다. 사업이 지연되거나 무산될 경우 투자 계획에 차질이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 제시외 건물 포함

제시외 건물(일련번호 ㉠)이 매각 대상에 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 명도, 철거 등 추가적인 비용이나 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

1.5. 3. 혐오시설 인접 가능성 (대구교도소, 대구구치소)

물건지 인근에 대구교도소, 대구구치소 등이 위치하고 있어, 일부 수요층에게는 부정적인 영향을 줄 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 다가구주택으로, 대구지방법원 2025타경9073호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 감정가는 542,790,000원이며, 토지 128.60㎡(약 38.9평), 건물 214.20㎡(약 64.8평) 규모의 일괄매각 대상입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 인수할 권리는 없습니다. 또한, 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

물건의 가장 큰 특징은 재개발 구역에 위치한다는 점으로, 향후 도시 정비 사업을 통한 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 재개발 사업의 불확실성과 제시외 건물 포함 매각 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 인근에 교정 시설(교도소, 구치소)이 위치한 점도 인지하고 있어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 구역 내 입지: 향후 대규모 개발 사업을 통해 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승 잠재력 보유.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리 말소 예정으로 낙찰 후 권리 관계에 대한 우려가 적음.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물 전체를 활용할 수 있으며, 제시외 건물 활용 또는 매각을 통한 추가 수익 창출 가능성.

* 다가구 주택: 임대 수익 창출 및 장기적인 관점에서 재개발 시 현금 청산 또는 신축 분양권 확보 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 542,790,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가는 상기 정보를 바탕으로 주변 시세, 재개발 사업 진행 가능성, 향후 개발 계획, 명도 비용, 제시외 건물 처리 비용, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

전문적인 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

*본 보고서는 제공된 정보에 기반하여 작성되었으며, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.