나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1071 [1] 경상북도 청도군 각남면 예리리 322-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 각남면 예리리 소재 "각남면사무소" 북동측 인근에 위치 하며, 주위 일대는 면소재지 내 농촌취락지대로서, 농가주택및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근 지방도변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1,4~6)부정형, 기호 2)사다리형의 토지로서 인근지대와 등고 평탄하며, 기호 1,4,5)는 답 및 일부 도로, 기호 2)는 주택 부지, 기호 6)은 답으로 각각 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1)은 서측으로 폭 약4미터의 아스팔트 포장도로와 접하며, 여타토지는 지적도 상 맹지이나 기호 1,4,5)토지 일부를 폭 약 2.5미터의 도로로 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,4~6) 공히 계획관리지역, 주거개발진흥지구(17-3-1), 가축사육제한구역 (2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ)이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 1,4,5)는 공부상 지목이 "답"이나, 현황 "답 및 일부 도로" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) 멸실 기호 3-1) 목조 칼라강판지붕 단층 건물로서 세멘블럭 보강하였으며 외벽: 몰탈위페인트 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 등 마감, 창호: 목재 및 샷시창입니다. 기호 3-2) 강파이프조 스레트지붕 단층 건물로서 벽체: 목재합판, 강판 등 마감, 바닥: 콘크리트 마감입니다. 기호 ㄱ) 목조 칼라강판지붕 단층 건물로서 외벽: 몰탈위페인트 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 마감, 창호: 목재창 입니다. 기호 ㄴ,ㄷ) 세멘블럭조 함석지붕 단층 건물로서 내외벽: 몰탈위페인트 마감입니다. 기호 ㄹ) 세멘블럭조 슬라브지붕 단층 건물로서 내외벽: 몰탈위페인트 마감입니다. 기호 ㅁ) 강파이프조 강판지붕 단층 건물로서 벽체: 강판, 판넬 등 마감, 바닥: 콘크리트 마감입니다.

이용상태

기호 3-1) 주택(방, 부억, 마루 등), 기호 3-2) 창고, 기호 ㄱ): 주택(방,부억), 기호 ㄴ): 창고, 기호 ㄷ): 세면장 및 보일러실, 기호 ㄹ): 화장실, 기호 ㅁ): 창고.

설비내역

기호 3-1) 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄴ~ㅁ)이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 3-1)은 제시목록상 "쓰레트지붕" 이나 실제 "칼라강판지붕"이며, 기호 3-2)는 "목조" 이나 실제 "강파이프조"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

목록 1,4~6농자취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
목록1,4~5 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.( 해당관서 문의후 입찰요망)
일괄매각, 제시외 건물매각에 포함, 관정포함, 비닐하우스는 매각에서 제외
목록 1,4,5는 공부상 지목이 “답”이나 현황은 “답 및 일부도로”임.
목록3. 브록조 기와지붕 단층주택 38.50㎡는 멸실되었음.
목록3. 감정서상 기호(3-1)은 제시목록상 “쓰레트지붕”이나 실제“칼라강판지붕”이며 기호(3-2)는 “목조”이나 실제“강파이프조”임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경1071 (1) 사건으로 경상북도 청도군 각남면 예리리 322-4에 소재하고 있습니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 381,005,100원이며, 토지 면적은 3776.00㎡ (약 1142.2평)이고, 건물 면적은 144.50㎡ (약 43.7평)입니다. 제시외 건물 면적은 135.50㎡ (약 41.0평)입니다.

경매 채권자는 밀양새마을금고입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 각남면 예리리에 위치하며, "각남면사무소" 북동측 인근입니다. 주위 일대는 면소재지 내 농촌 취락지대로서 농가주택 및 농경지로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근 지방도변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용도 가능하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호 1,4~6번 토지는 부정형, 기호 2번 토지는 사다리형이며, 인근 지대와 등고 평탄합니다.

기호 1,4,5번 토지는 답 및 일부 도로로 이용 중이며, 기호 2번 토지는 주택 부지, 기호 6번 토지는 답으로 이용 중입니다.

공부상 지목은 "답"이나 현황은 "답 및 일부 도로"입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호 1번 토지는 서측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 기타 토지는 지적도상 맹지이나, 기호 1,4,5번 토지 일부를 폭 약 2.5미터의 도로로 이용하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 가축사육제한구역(절대사육제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 구

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2009-11-06, 대항력: 있음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 구

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2005-11-14, 대항력: 있음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2014-03-20 밀양새마을금고 근저당권 (금 442,000,000원)

토지 등기부상 소유권이 여러 차례 변동되었으며, 건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역이 있습니다.

을1구 근저당권 (밀양새마을금고, 442,000,000원)이 말소기준권리이며, 갑3, 갑4구 임의경매개시결정 (밀양새마을금고, 259,099,738원)이 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등기는 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인(구 , 구 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 매수인에게 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 지역은 면소재지 내 농촌 취락지대로, 농가 주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동 중심의 환경입니다.

4.2. 잠재력

주거개발진흥지구로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력이 존재하나, 현재는 농촌 환경이 주를 이룹니다. 전원생활이나 소규모 농업 활동에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 각남면사무소 소재지로 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의시설보다는 농촌 생활에 필요한 최소한의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통

남측 인근 지방도 및 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.3. 주거환경

농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

총 2명의 임차인(구 , 구 )이 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

목록 1, 4~6번 토지는 공부상 지목이 "답"이므로, 매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못하므로 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.3. 원상회복명령 가능성

목록 1, 4~5번 토지에 대해 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 입찰 전 해당 관서에 문의하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

6.4. 건물 상태 및 공부상 차이

* 목록 3번 건물(블록조 기와지붕 단층주택 38.50㎡)은 멸실되었습니다.

* 목록 3-1번 건물의 지붕은 공부상 "쓰레트지붕"이나 실제 "칼라강판지붕"이며, 3-2번 건물의 구조는 공부상 "목조"이나 실제 "강파이프조"입니다.

* 목록 1,4,5번 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "답 및 일부 도로"입니다.

6.5. 제시외 건물

제시외 건물(관정 포함)은 매각에 포함되나, 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

6.6. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 채권액이 높은 점을 고려할 때 다른 담보 물건에도 동일한 채권이 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청도군 각남면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 3억 8천여만원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없으며, 토지 및 건물 현황과 공부상 차이가 일부 존재합니다. 농지취득자격증명 제출 의무와 원상회복명령 가능성 등 주의사항을 면밀히 검토해야 합니다. 주변은 농촌 취락지대로 조용하고 쾌적한 환경입니다.

8. 투자 포인트

* 농지취득자격증명 취득 후, 농경지 일부를 활용한 농업 활동 또는 전원생활 용도로 적합합니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 명도 부담은 비교적 적을 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세를 파악하여 시세차익을 노리거나 실거주 목적으로 접근 가능합니다.

* 주거개발진흥지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 381,005,100원입니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시세, 명도 용이성, 추가 투입 비용(복구, 서류 준비 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이므로, 이를 감안하더라도 명도 관련 제반 비용과 시간을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황을 면밀히 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 범위에서 입찰가가 형성되기도 하나, 본 건의 특수성을 고려하여 보수적인 접근을 권장합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 바탕으로 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

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