나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12278 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 77-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 배방읍 소재 ""배방역"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 기존 단독주택과 도로변으로 신축 상가 등으로 형성된 지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 어려우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대체로 자루형에 가까운 평지인 주거용건물 부지입니다.

인접 도로상태

지목이 도로인 토지와 접하고는 있으나 미개설로 현재는 맹지상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2021-03-25), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

제시목록 외의 물건

지상에 별지 사진용지, 지적 및 건물 개황도와 같이 소유자 미상의 조적조 슬래브지붕 단층 다용도실(주거 가능, 기호 ㄱ: 약22.2㎥) 제시외 건물이 소재하여 토지에 영향을 미치고 있으나 평가목적 등을 고려하여 평가목록에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 일괄경매여부 등을 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등
창호: 섀시 창호 등입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

별지 사진 및 건물개황도와 같이 부합물 등이 소재하여 현장조사시 개략 실측사정하고 구조, 용재, 용도, 현상 및 관리상태 등을 참작하여 원가법 등으로 평가하였습니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ) 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12278 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 77-6

용도: 단독주택

감정가: 285,510,800원

토지면적: 220.00㎡ (약 66.55평)

건물면적: 68.76㎡ (약 20.80평)

제시외 건물 면적: 47.40㎡ (약 14.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드 (등기부등본상 확인)

건축년도: 1988년

건축구조: 시멘트벽돌조 (시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 충청남도 아산시 배방읍 소재 "배방역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 기존 단독주택과 도로변의 신축 상가 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 다소 어렵습니다. 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

지목상 도로인 토지와 접하고 있으나, 현재는 미개설 상태로 맹지입니다. 이로 인해 건축이나 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

말소기준권리: 을10 근저당권 (아산신용협동조합, 2016.04.20 접수, 140,400,000원)

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

총 채권액: 165,260,265원 (등기부등본상 합산 금액)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: DOTHILAN

전입일자: 2010-06-04

대항력: 있음

보증금/차임: 미상

비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 대항력이 있어, 낙찰자가 해당 내용을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

* 임차인: 성시선

전입일자: 2023-03-24

대항력: 없음

보증금/차임: 미상

비고: 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

대상 물건이 위치한 지역은 기존 단독주택이 밀집해 있으며, 일부 도로변에 신축 상가들이 들어서 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

4.2. 인근 시설

주변은 대체로 주거 지역의 특성을 띠고 있습니다. 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 근거리에 위치할 것으로 예상되나, 대규모 상업 및 문화시설은 다소 부족할 수 있습니다. 주변 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 물건은 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 배방역 또한 비교적 가까운 거리에 있어 교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 상태

토지가 지목상 도로에 접해 있으나 실제 도로로 연결되지 않은 맹지 상태이므로, 신축 또는 증축 등 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

2010년부터 거주한 DOTHILAN 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 미상입니다. 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 가능성이 높아, 투자 결정 전 해당 임차인과의 협상 또는 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

토지 상에 별도의 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ)이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 이로 인한 관리 및 철거 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 노후 건물

건축년도가 1988년으로 상당한 노후도가 있어, 수리 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 배방역 인근에 위치한 단독주택으로, 220㎡의 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 맹지 상태, 대항력 있는 임차인(보증금 미상), 노후된 건물 등 복합적인 리스크 요인을 안고 있어 투자에 신중을 기해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 시 추가적인 금전적 부담을 야기할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 배방역 인근 입지: 향후 지역 개발 및 역세권 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 맹지 문제를 해결할 경우, 단독주택으로서의 활용 가치가 매우 높습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

감정가: 285,510,800원

본 물건은 맹지 상태 및 보증금 미상의 대항력 있는 임차인이라는 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다. 또한, 건물의 노후도가 높아 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 주로 다세대 및 연립주택으로, 본 물건(단독주택)과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

리스크 요인들을 반영하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가: 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원

이는 현재 시세 기준 및 위험 요소를 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.