나이스옥션 법원경매 천안 2025타경685 [1] 충청남도 천안시 서북구 차암동 OOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동 소재 '천안차암초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근 도로(3공단6로 등)에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상15층 건물 중 7층 733호(건축물대장상 사용승인일 2015. 5. 22.)로서,

외벽 : 석재붙임 및 일부 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 페어 글라스 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, 난방시설, E/V설비, 방송설비, 화재설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 '근린생활 및 오피스텔 건부지' 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25m 내외, 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 각 접하며, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 준주거지역, 지구단위계획구역(제3일반산업단지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(제3일 반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 점유자의 부재 및 폐문으로 내부구조도는 건축물대장상의 도면에 기초하여 제시함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경685 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 차암동 435, 천안비즈타워 7층 733호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 41,000,000원

토지면적: 9.26㎡ (약 2.80평)

토지지분: 9.2649㎡ (약 2.80평)

건물면적: 15.68㎡ (약 4.74평)

건물지분: 15.68㎡ (약 4.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 황OOOOOO (황산새마을금고)

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동에 위치하며, 천안차암초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공장, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 지하 2층 / 지상 15층 건물 중 7층 733호에 해당하며, 2015년 5월 22일에 사용 승인되었습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형으로, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

북측으로는 노폭 약 25m, 동측으로는 노폭 약 20m의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 도로 관리 상태는 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제3일반산업단지 관련 지역, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 11월 27일 접수된 황산새마을금고의 근저당권 (채권액 57,200,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 내용상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 57,200,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김종완

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2023년 7월 3일

* 배당신고일자: 2025년 9월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다. '미배당 보증금 매수인 인수' 가능성이 언급되었으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 배당 절차 및 법적 해석에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 천안 제3일반산업단지 인근에 위치하여, 산업단지 종사자 및 주변 배후수요를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 공장, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하며, 이는 다양한 임대 수요를 기대할 수 있는 요인이 됩니다.

토지 이용계획상 지원시설구역으로 지정되어 있어, 산업단지 관련 업종의 입점이 용이하며, 관련 업종 종사자들을 위한 상권 발달 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 도로(3공단6로 등)에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 천안차암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기, 방송 설비, 화재 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련: 임차인 김종완은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 '미배당 보증금 매수인 인수'라는 문구가 있어, 배당 결과에 따른 잔여 보증금 발생 여부와 그 처리 절차를 최종적으로 확인하는 것이 안전합니다.

* 건물 관리: 2015년 사용승인된 건물로, 향후 건물 유지보수 및 관리비 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안 제3일반산업단지 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능하며 소액 투자처로서 매력적인 물건입니다.

교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

임차인 관련 리스크는 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 인해 크지 않을 것으로 예상되나, 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능합니다.

* 제3일반산업단지 인접으로 안정적인 임대 수요 확보가 예상됩니다.

* 최근 거래 사례 및 감정가 수준을 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 41,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 1월 4일, 5층 15.68㎡ 거래가 41,000,000원

* 2025년 12월 11일, 6층 15.68㎡ 거래가 33,000,000원

* 2025년 12월 16일, 11층 15.52㎡ 거래가 45,000,000원

본건은 7층에 해당하며, 최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 6층의 3300만원 거래는 낮은 편으로 보이며, 5층의 4100만원 거래 및 11층의 4500만원 거래가 현재 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 7층은 5층보다 높고 6층보다는 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

따라서, 인수해야 할 보증금 부담이 없다는 점과 최근 시세, 감정가를 종합적으로 고려하여 41,000,000원 ~ 43,000,000원 범위 내에서의 입찰가 산정을 제안합니다. 이는 예상치이며, 실제 경매 참여 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.