나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12273 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 9층925호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 ""아산역"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
양호한 편입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 건물 내 제9층 제925호 로서,
(사용승인일: 2021.09.24)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 등 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

대상물건은 ""업무시설(오피스텔)""로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 난방설비(지역난방), 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, ""주상복합용건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 광로, 북측 및 동측으로 중로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방),
광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>
중점경관관리구역(아산신도시)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.

기타:없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12273 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 9층925호

신축주소: 충청남도 아산시 희망로46번길 8 (배방읍 장재리)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축 구조: 철근콘크리트구조

건축물 층수: 지하 5층, 지상 20층

사용승인일: 2021년 9월 24일

1.3. 면적 정보

건물면적: 23.64㎡ (약 7.15평)

제공된 JSON 정보 및 최근 매매 데이터 기준 전용면적: 33.66㎡ (약 10.18평)

토지면적(본건 지분): 4.25㎡ (약 1.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

126,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리에 위치하며, 아산역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 종합적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

건물의 서측으로는 광로(폭 40m~50m), 북측 및 동측으로는 중로(폭 20m~25m, 15m~20m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방)으로 지정되어 있습니다. 또한 광로, 중로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(아산신도시)으로 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2022년 1월 7일 접수된 서울보증보험주식회사의 전세권 설정(을1)이며, 그 금액은 110,000,000원입니다.

이 외에 2025년 8월 25일 접수된 서울보증보험의 임의경매 개시결정(갑3)이 존재합니다.

등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

2022년 1월 7일 접수된 소유권이전1번신탁등기말소(갑2) 사항도 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

선순위 전세권(을1)은 말소기준권리로서 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 현장 사정상 확인할 수 없었습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 인수될 보증금이나 차임이 있는 임차인은 없을 것으로 예상됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

대상 물건이 위치한 아산역 인근 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 활발한 상업 및 생활 활동이 이루어지고 있습니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 발달 가능성이 높습니다.

4.2. 배후 수요

주변의 공동주택 단지와 업무시설 종사자들은 주요 배후 수요층이 될 수 있습니다. 삼성디스플레이시티, 나노시티 등 인근 산업단지 종사자 및 금융벨트 형성으로 인한 풍부한 임대수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

아산역과 KTX/SRT 천안아산역이 도보 거리에 위치하여 교통 이용이 매우 편리합니다. 인근 버스정류장 역시 접근성이 좋습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방(지역난방), 소방, 승강기, 지하주차장 등 오피스텔에 필수적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 의료

해당 지역은 주거 및 업무 밀집 지역으로, 교육 및 의료 시설 이용 또한 용이할 것으로 예상됩니다. (직접적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 상업지역의 특성을 고려)

5.3. 건물 노후도

2021년 9월에 사용승인된 건물로 비교적 신축급에 속하여 건물 노후도가 낮고 유지보수 측면에서 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

현장 조사 시 임대 관계 확인이 어렵다는 점과 인수 보증금 합계 0원이라는 정보 사이의 간극이 존재할 수 있습니다. 비록 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 혹시 모를 임차인의 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 도시계획 및 규제

해당 지역은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등으로도 분류되어 있어 향후 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설이 위치한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 아산 환경과학공원(소각장)이 있으나, 이는 최근 '호롱빛공원'으로 재단장하며 야간 힐링 명소로 탈바꿈하는 등 긍정적인 방향으로 변화하고 있습니다. 따라서 인근에 직접적인 혐오시설로 인한 부정적 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이라는 점과 일반상업지역으로 분류되어 미래 가치 상승 잠재력이 있다는 점은 긍정적입니다. 권리관계가 선순위 전세권 말소로 인해 비교적 명확한 편이나, 임대 관계 미확인 부분은 추가적인 조사가 필요합니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* KTX/SRT 천안아산역 및 아산역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 용이성 및 낮은 감가상각 기대.

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 선순위 전세권이 말소되는 권리 분석으로 낙찰 후 권리 관계가 명확함.

* 풍부한 임대 수요가 예상되는 지역적 특성.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

최근 거래 사례(2026년 5월~6월)에 따르면, 본건과 유사한 코아루 테크노시티 오피스텔 33.66㎡(약 10.18평) 면적이 14,000만원에서 14,500만원 사이에 거래되었습니다. 본건은 9층으로, 거래된 4층 및 7층보다 높은 층이라는 이점이 있습니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 126,000,000원입니다. 이는 최근 거래된 최저가보다 낮은 수준입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

최근 시세와 감정가, 물건의 장단점(높은 층수, 권리관계 명확, 임대 관계 미확인 리스크)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 시세 하단부 및 감정가 상향 조정 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 140,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 입찰 당일의 경쟁 상황, 현장 분위기, 임대 가능성 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.