나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15946 [1] 충청남도 서천군 마서면 옥산리 26 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 마서면 옥산리 소재 ""서천군학교급식지원센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전,답 등의 농경지와 농가주택, 임야 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, ""근린생활시설 건부지 등""으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 지목 ""구거(현황 도로 등)""를 통해 왕복 2차선의 아스콘포장도로 이용이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 본건 기호 1 토지 지상(인접 지번에 걸쳐 소재함)에 제시외 ㉤차양이 소재하여 별도 평가하였는바, 별지 의견란의 ""기타 참고 사항"" 참조 바람.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 별지 ""건물 감정평가요항표"" 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 경량철골구조 판넬지붕 단층 제1종 근린생활시설로서,

외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일반건축물대장상 ""소매점""임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 본건 기호 2 건물의 부합물 내지 종물로 사료되는 제시외 ㉠차양(전면), ㉡차양 및 다용도실(우측 및 우측 상부), ㉢다용도실(좌측), ㉣다용도실(후면)이 소재(일부 인접 지번에 걸쳐 소재함)하여 각각 별도 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 본건 기호 2 건물은 현장조사시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 일반건축물대장상의 용도, 현황도, 외부관찰, 인근 탐문조사 등에 의해 이용상황 및 내부구조를 조사하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15946 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 오OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 서천군 마서면 옥산리 26 (신주소: 충청남도 서천군 남산로 148)

* 용도: 근린시설

* 특이사항: 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 178,795,600원

* 토지면적: 440.00㎡ (약 133.1평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 165.20㎡ (약 50.0평)

* 건물 제시외면적: 134.20㎡ (약 40.6평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 서천군 마서면 옥산리 소재 "서천군학교급식지원센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 전, 답 등의 농경지와 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 완경사지대에 조성된 부정형 토지로서 현재 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 지목상 "구거"이나 현황 도로로 이용 가능한 부지를 통해 왕복 2차선 아스콘 포장도로로의 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 보전관리지역이며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(일부 제한 600m 모든 축종 제한)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 이전: 정제희 (1998-03-24), 백창준 (2009-07-10)

* 근저당: 오수장외 1명 (100,000,000원, 2018-08-31, 말소기준권리), 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (60,000,000원, 2021-09-17, 말소)

* 가압류: 문기준 (7,962,000원, 2022-11-30, 말소), 충남신용보증재단 (29,633,248원, 2023-03-14, 말소)

* 임의경매: 오수장외 1명 (2025-08-27, 말소)

* 압류: 보령세무서장 (2025-11-21, 말소)

* 토지 등기부 채권 총액: 197,595,248원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 소유권 보존: 백창준 (2017-01-12)

* 근저당: 오수장외 1명 (100,000,000원, 2018-08-31, 말소기준권리), 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (60,000,000원, 2021-09-17, 말소)

* 가압류: 문기준 (7,962,000원, 2022-11-30, 말소), 충남신용보증재단 (29,633,248원, 2023-03-14, 말소)

* 압류: 보령세무서장 (2024-08-30, 말소)

* 임의경매: 오수장외 1명 (2025-08-27, 말소)

* 건물 등기부 채권 총액: 197,595,248원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (유)대무농수산, 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-04

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 백

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2010-06-21

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 2018년 8월 31일 접수된 오수장외 1명의 근저당입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 을4 근저당, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 (토지), 을2, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5 (건물) 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 소유권 보존 등기가 2017년 1월 12일에 되었으며, 토지 등기부상 소유권 이전 등기는 1998년, 2009년에 이루어졌습니다.

임차인 백 은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 인수되는 금액은 없습니다. 임차인 (유)대무농수산, 김 은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원에 대한 배당을 받을 수 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건지는 농경지와 주택, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 "서천군학교급식지원센터"가 있는 점으로 보아, 일부 시설이 집적된 지역적 특성을 가질 수 있습니다. 건물 용도가 제1종 근린생활시설이며, 건축물대장상 용도도 "소매점"으로 되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 활동이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 광범위한 상권 형성보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 서천군 내 주요 관광지로는 국립생태원, 장항습지, 한산모시관 등이 있으며, 이는 자연 및 문화 체험 시설로, 차량 이용 시 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여, 건축물대장상 용도 및 외부 관찰, 인근 탐문에 의해 조사되었습니다. 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

* 제시외 건물 및 물건: 토지 및 건물에 제시외 차양, 다용도실 등이 평가되었으며, 일부 인접 지번에 걸쳐 소재하는 점을 고려해야 합니다. 이는 일괄매각으로 포함되어 매각될 예정입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 보전관리지역이며, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인 백 이 존재하나, 보증금이 0원이므로 인수되는 재정적 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서천군 마서면 옥산리에 소재한 근린생활시설 건물 및 토지입니다. 감정가는 1억 7천만 원대이며, 토지 440㎡, 건물 165.2㎡에 제시외 건물까지 포함된 일괄 매각 물건입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 비교적 깨끗한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다. 주변 환경은 농경지와 주택 위주이나, 서천군학교급식지원센터가 인접해 있습니다. 건물 내부 확인이 불가하여 현황과 차이가 있을 수 있다는 점과 제시외 건물 포함, 토지 이용계획상의 제한 사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함으로 토지와 건물을 함께 취득 가능합니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 재정적 부담이 없습니다.

* 향후 지역 개발 가능성 및 근린생활시설로서의 활용 가치성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 178,795,600원입니다. 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰 후 추가로 인수해야 할 보증금은 없습니다. 건물 내부 상태 확인이 어렵고 제시외 건물 및 토지 이용 제한 사항 등을 고려할 때, 시장 상황과 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 후, 보수적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으며, 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 병행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.