나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503187 [1] 대전광역시 중구 태평동 408-1 삼부아파트 53동 14층147호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 ""태평초등학교"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 대규모아파트단지(삼부1-5차등),교육시설(태평초등학교,신평초등학교등),근린생활시설,쇼핑센터,단독주택등이 혼재하는 기존주거지대로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건 아파트내 차량의 접근이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층 147호
(사용승인일자: 1991.12.27)
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 공동주택(아파트)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 주위로 대로 및 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2022-05-10), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로
2류(폭 8m~10m)(태평15호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2017-01-09)(삼부 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2021-10-08)(대전신평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)
(대전태평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503187 (1)

소재지: 대전광역시 중구 태평동 408-1 삼부아파트 53동 14층 147호

용도: 아파트

감정가: 264,000,000원

토지면적: 39.47㎡ (약 11.94평)

건물면적: 84.38㎡ (약 25.52평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세븐파이낸셜대부주식회사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 태평초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 교육시설, 근린생활시설, 쇼핑센터, 단독주택 등이 혼재하는 기존 주거지대로 제반 입지 여건은 보통입니다.

교통상황:

본건 아파트 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

건물의 구조:

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층 147호이며, 사용승인일자는 1991년 12월 27일입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호입니다.

건물 이용상태:

현재 아파트로 이용 중입니다.

설비내역:

위생 설비, 급배수 설비, 각종 소방 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

부정형의 평지로, 공동주택(아파트)용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

본건 아파트 단지 주위로 대로 및 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼부 유치원, 대전신평초등학교, 대전태평초등학교)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을20, 한국씨티은행 근저당권 (접수일자: 2016.04.26)

인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 에이파이낸셜대부주식회사 (에이 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 원칙적으로 보증금은 배당을 통해 우선 변제받게 됩니다. 본 건의 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 처리될 것으로 예상되나, 최종 배당표 확정 시까지 주의 깊게 확인해야 합니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 노성방 (1992.02.21), 노진우 (2004.01.28, 증여)

* 근저당: 한국씨티은행 (말소), 세븐파이낸셜대부주식회사 (말소)

* 전세권 설정: 에이파이낸셜대부주식회사 (말소)

* 압류: 대전세무서장 (말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (말소)

* 임의경매 개시 결정: 세븐파이낸셜대부 (본 경매 개시, 2025.09.01)

* 근저당권부채권근질권 설정: 주식회사아이엠캐피탈 (말소)

* 등기부 채권 총액: 406,400,000원 (참고용)

총 인수 보증금:

0원

1.3. 상권분석

최근 매매 시세 분석:

해당 물건(84.38㎡)과 동일 단지(삼부5) 내 유사 면적의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 30일 (2층): 26,000만원

* 2026년 5월 4일 (15층): 26,000만원

* 2026년 6월 12일 (12층): 24,000만원

최근 매매가는 24,000만원에서 26,000만원 사이에 형성되어 있으며, 평균 매매가는 약 25,333만원 수준입니다.

감정가 대비 시세:

본 건의 감정가는 264,000,000원(26,400만원)으로, 최근 매매 평균가(약 25,333만원) 대비 소폭 높은 수준입니다.

지역 특성:

대전광역시 중구 태평동은 대규모 아파트 단지가 밀집된 안정적인 주거 지역이며, 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 개요:

* 아파트명: 태평삼부5단지

* 주소: 대전광역시 중구 태평동 408-1

* 준공년도: 1991년 12월 27일 (노후도: 약 35년)

* 총 세대수: 340세대

* 최고층: 15층

* 주차 대수: 총 138대 (세대당 약 0.4대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 관리사무소 연락처: 042-535-0813

주변 편의시설:

* 교육 시설: 태평초등학교, 신평초등학교, 삼부 유치원 등 (모두 상대보호구역)

* 상업 시설: 근린생활시설, 쇼핑센터 인접

주변 혐오시설 조사:

지도 검색 결과, 본건 부동산 소재지 주변에는 주거 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화:

1991년 준공으로 건물 노후도가 높아, 향후 수리 비용 발생 또는 재건축/리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

주차 공간 부족:

총 세대수(340세대) 대비 총 주차 대수(138대)가 부족하여 주차에 어려움이 있을 수 있습니다.

임차인 관련:

대항력 없는 임차인이 존재하지만, 보증금 500만원은 배당을 통해 전액 변제받을 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 배당 결과 확인 전까지는 잔여 보증금 인수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 태평동에 위치한 삼부아파트 53동 14층 147호로, 1991년에 준공되어 다소 노후되었으나, 주변에 학교와 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 양호한 주거 지역에 속합니다.

권리 관계상 모든 선순위 권리들이 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 500만원은 배당으로 처리될 것으로 예상됩니다.

최근 매매가는 24,000만원에서 26,000만원 수준이며, 감정가 26,400만원은 시세 대비 약간 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이로 인해 1회 이상 유찰될 가능성이 있으며, 유찰 시에는 시세보다 유리한 가격으로 접근할 기회가 발생할 수 있습니다.

장점으로는 안정적인 주거 환경과 권리 분석상 부담이 없다는 점, 단점으로는 건물 노후도와 주차 공간 부족을 꼽을 수 있습니다. 실거주 및 임대 수익 목적으로 접근 시, 유찰가를 활용한 저가 매수가 관건이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 대규모 아파트 단지와 생활 편의시설 인접.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸.

* 실거주 및 임대 수요: 84.38㎡(구 32평형)은 꾸준한 수요층 확보 가능.

* 시세 대비 저평가 가능성: 유찰 시 최근 실거래가보다 낮은 가격으로 매수 기회 발생.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균: 약 25,333만원

감정가: 26,400만원

본 물건은 감정가(26,400만원) 대비 최근 실거래가 평균(약 25,333만원)이 소폭 낮은 상황입니다. 경매 초기 응찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 1차 입찰 시: 감정가의 80%인 약 21,120만원부터 시작될 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 하단부인 24,000만원과 비교 시, 1차 유찰 시에는 21,000만원 ~ 22,000만원 범위에서 적극적으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 2차 입찰 시: 1차 입찰가의 20%가 저감된 약 16,896만원부터 시작될 것으로 예상됩니다. 이 경우, 18,000만원 ~ 19,000만원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 시장 상황, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.