나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5411 [1] 충청북도 제천시 봉양읍 학산리 350 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 봉양읍 학산리 소재 ""학산마을회관"" 남동측 인근에 위치하고 있는
부동산(""답"" 1필지, 현황 제시외건물(주택 등) 소재,""전"")이며,주위는 농경지,농촌주택,
과수원,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하며, 인근 지방도로에 대중교통이 운행되고 있어 교통상황
보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 형태는 세장형이며, 지목은 ""답""이나 현황은 일부에 소유자 미상의 제시외건물
(㉠~㉧:주택 등)이 소재하고, 일부는 ""전""으로 이용하고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 서측으로 로폭 로폭 약3m, 남측으로 로폭 약3m 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),농업
진흥구역(2018-02-23)(농지법),하천구역(2024-07-19)(하천법),한강폐기물 매립시설 설치제한
지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

본건 토지에 소유자 미상의 제시외건물(㉠~㉧)이 소재하고 있음(첨부 사진 및 지적도 참조)

공부와의 차이

본건 토지는 지목이 ""답""이나 현황은 일부 소유자 미상의 제시외건물(㉠~㉧)이 소재하고,
일부 ""전""으로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

1.지분매각, 공유자 우선매신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
2.농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수)
3.지목이 답이나 현황은 매각대상 아닌 소유자 미상의 제시외건물㉠㉡ 및 비닐하우스㉢, 제시외 건물㉣㉤㉦이 소재하고 있으며, 동측일부는 "전"으로 이용중임.(제시외 건물 및 비닐하우스의 자세한 위치, 구조 및 면적 등은 감정평가서 참조)
4.매각대상 아닌 제시외 건물의 소재로 인하여 토지에 영향이 있을 경우의 평가액은 @33,000원/㎡임.
5.매각대상 아닌 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제천지원 2025타경5411 (1)

* 소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 학산리 350

* 지목: 답 (현황: 일부 전, 제시외건물 소재)

* 감정가: 8,569,470 원

* 총 토지 면적: 1648.00㎡ (약 498.52평)

* 매각 지분 토지 면적: 219.6784㎡ (약 66.45평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (건축물대장상)

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 봉양읍 학산리 소재 "학산마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 농촌주택, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지방도로에 대중교통이 운행되고 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 서측 및 남측으로 폭 약 3m의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

* 농림지역

* 가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 농업진흥구역(2018-02-23)(농지법)

* 하천구역(2024-07-19)(하천법)

* 한강폐기물 매립시설 설치제한 지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 9월 1일 접수된 주식회사케이아이코아즈대부의 4번 김도현 지분강제경매 개시결정입니다. (권리금액: 76,434,108원)

* 등기사항 요약

* 소유권 이전: 김윤현 (2005-08-22), 김도현 외 6명 (상속) (2025-08-13)

* 강제경매: 주식회사케이아이코아즈대부 (2025-09-01)

* 압류: 청주시 (2025-10-20)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 해당 권리와 관련된 법적 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 제천시 봉양읍 학산리의 농경지와 농촌주택, 임야 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 따라서 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단되며, 일반적인 상업 시설이나 편의시설 이용은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 제천시 봉양읍 학산리로, 주변은 농촌 주거 및 농경지 환경을 이루고 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 제천 시내를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각

본건은 전체 토지가 아닌 일부 지분만을 매각하므로, 해당 지분만으로는 토지를 독립적으로 활용하거나 처분하는 데 제약이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요

지목이 '답'이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 현황과 공부상 차이 및 제시외 건물

지목은 '답'이나, 현황은 일부 '전'으로 이용되고 있으며, 소유자 미상의 주택 등 제시외 건물 및 비닐하우스가 다수 소재하고 있습니다. 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있으며, 향후 명도 및 철거와 관련된 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명

매각 대상이 아닌 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰자가 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험을 안고 갈 수 있음을 시사합니다.

* 공유자 우선매수권

본건은 공유자 우선매수 신고가 가능한 물건으로, 공유자는 1회에 한하여 최고가 매수신고액과 동일한 가격으로 우선 매수 신고를 할 수 있습니다. 입찰 시 공유자의 우선매수권 행사를 고려해야 합니다.

* 제시외 건물로 인한 토지 가치 영향

매각 대상이 아닌 제시외 건물의 소재로 인해 토지에 영향을 미칠 경우, 해당 부분의 토지 평가액은 33,000원/㎡로 산정될 수 있습니다.

* 지역 제한 및 개발 규제

본건 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 하천구역, 가축사육제한구역, 한강폐기물 매립시설 설치제한 지역 등에 속해 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 주변 시설 조사 필요

본 보고서에서는 제공된 문서 정보만을 바탕으로 작성되었으므로, 주변 지역에 혐오 시설 등 입지에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 시설의 존재 여부는 별도의 외부 지도 검색 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 봉양읍 학산리에 소재한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 총 토지 면적 1648.00㎡ 중 219.6784㎡ 지분이 매각 대상이며, 감정가는 8,569,470원입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통이고 농경지 및 농촌 주택 등이 혼재된 입지입니다.

권리관계상 말소기준권리 이후의 대부분의 권리는 소멸되나, '지상권'은 인수될 수 있는 점에 유의해야 합니다.

본건의 주요 리스크로는 지분 매각으로 인한 활용 제약, 농지취득자격증명 필수 요건, 지목과 현황의 차이 및 다수의 제시외 건물 존재, 법정지상권 성립 여부 불분명, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등이 있습니다. 특히 제시외 건물 및 법정지상권 문제는 향후 명도 및 토지 활용에 있어 상당한 변수로 작용할 수 있습니다. 또한, 농림지역, 농업진흥구역 등의 토지이용계획으로 인해 개발이 제한되는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가: 토지 지분 매각으로 인해 전체 토지 가치 대비 상대적으로 낮은 감정가를 형성하고 있어, 투입 자본 대비 잠재적 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농림 지역 내 토지: 장기적인 관점에서 농업적 가치 상승 또는 관련 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 기본적인 교통 인프라: 차량 및 대중교통 접근성이 확보되어 있어 기본적인 편의는 제공됩니다.

9. 예상 입찰가

정확하고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석 및 조사가 필수적입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 조사

* 본건 지분의 시장 가치 평가

* 제시외 건물 철거 및 법정지상권 문제 해결을 위한 예상 비용 산출

* 농지 취득 가능 여부 및 관련 규제 심층 검토

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 이에 따른 경쟁 상황 분석

* 현장 방문을 통한 토지 이용 현황 및 주변 환경 직접 확인

* 지역 개발 계획 및 잠재적 가치 상승 요인 분석

제시된 감정가(8,569,470원)는 본건의 입찰가를 결정하는 중요한 기준이 될 수 있으나, 상술한 다수의 리스크 요인과 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 감안할 때, 매우 보수적이고 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 면밀한 실사 및 시장 분석 없이는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다. 모든 잠재적 위험 요소를 고려한 종합적인 판단 후에 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.