나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2169 [1] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-8 더반클래스2차 106동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리 소재 ""음성경찰서"" 남서쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제201호 및 제3층 제301호로서
외벽: 석재 및 치장벽돌 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 남동쪽으로 왕복2차선 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소(집)2-83)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

충주지원 2025타경2169 (1)

소재지

충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-8 더반클래스2차 106동 2층201호

용도

도시형생활주택

감정가

158,000,000원

토지면적

59. 17㎡ (약 17.9평)

토지지분

59. 1743㎡

건물면적

71. 04㎡ (약 21.5평)

건물지분

71. 038㎡

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

음성축산업협동조합 (등기부등본상 확인)

건물구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 2층 201호

건축년도

2015년 (더반클래스2차 단지 기준)

2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리에 위치하며, 주변에 음성경찰서가 남서쪽 인근에 자리하고 있습니다. 본건이 속한 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 단지 내 도로가 남동쪽으로 왕복 2차선 포장도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로 2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(절대제한구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 1월 2일 접수된 음성축산업협동조합의 근저당권(120,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전청구권가등기(매매예약), 근저당권, 압류(국민건강보험공단, 천안시, 음성군) 등이 등기되어 있으나, 본 임의경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 특별한 인수 사항은 없을 것으로 판단됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신천리 일대는 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 최근 발표된 자료에 따르면, 해당 지역은 산업단지 개발 대신 대규모 공동주택(약 1,519세대) 건설이 추진되어 2025년 준공을 목표로 하고 있습니다. 이는 향후 지역 내 주거 환경 개선 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, 주변에 음성생활체육공원, 반다비국민체육센터 등이 있어 정주 여건이 우수합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 일상생활 영위가 가능합니다.

* 교통: 차량으로 주요 간선도로 접근이 용이하며, 노선버스 정류장이 근거리에 위치합니다.

* 주거환경: 더반클래스2차 단지 내 아파트로 구성되어 있으며, 주변 환경은 주택 및 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

* 행정: 음성경찰서가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역(절대제한구역) 및 중점경관관리구역에 해당하므로, 향후 건축이나 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 도시형생활주택으로, 공동주택 관련 관리 규정 및 제반 법규를 준수해야 합니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리에 위치한 도시형생활주택으로, 법적으로 깨끗한 권리관계를 가지고 있습니다. 임차인 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변에 대규모 주택 단지 개발이 예정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 인수할 보증금이 없는 임차인 현황으로 낙찰 후 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 개발 호재: 인근 지역의 대규모 공동주택 건설 계획으로 미래가치 상승 기대됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 주택 및 아파트 단지, 근린생활시설 등이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 최근 건축물: 2015년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(71.04㎡)의 다세대주택이 2025년 10월 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 158,000,000원보다 낮은 수준입니다.

본건은 권리상 특이사항이 없고 인수할 임차보증금이 없다는 점에서 긍정적입니다. 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 경매 상황을 감안한 적정 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.