나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경233 [1] 강원특별자치도 강릉시 저동 4-4 경포현대아파트 110동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 강릉시 저동 소재 ""경포호"" 서측 인근에 위치하는 ""경포현대아파트
제110동 제2층 제203호""로서, 주변은 단독주택, 농경지, 임야, 팬션 등이 소재하는 해안가
인근 주택지대임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을
감안한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트평스라브지붕 5층 중 제110동 제2층 제203호로서,
- 외벽 : 몰탈위페인팅 마감,
- 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등,
- 창호 : 샤시 이중창 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 현황 ""아파트 부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하여 출입 가능하며, 지상주차장 시설이 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(강릉시고시 제2024-172호(2024.5.10.)), 지구단위계획구역
(주거용지(공동)(G1)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(제2015-159)(저촉),
중로1류(폭 20m~25m)(2024-172호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-172)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(2024-172호)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<강원도문화재보호조례>, 상대보
호구역(경포대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경포대초등학교)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 동계올림픽특별구역<동계올림픽특별구역활용에관한특별법>, 역사문화
환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법
>,토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경233 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 저동 4-4 경포현대아파트 110동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 266,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

유동화 물건 여부: 유동화 물건

1.1. 물건 상세정보

건물명: 경포현대아파트

동/호수: 110동 2층 203호

건축년도: 1996년 9월 20일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트평스라브지붕

전용면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

대지권면적: 74.73㎡ (약 22.6평)

층: 5층 중 2층

1.2. 입지조건

위치: 강원특별자치도 강릉시 저동, 경포호 서측 인근

주변환경: 해안가 인근 주택지대로, 단독주택, 농경지, 임야, 팬션 등 혼재

교통:

* 제반 차량의 접근이 용이함.

* 인근에 시내버스정류장이 위치하며, 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준임.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 2월 27일 접수된 신한은행 근저당 (을10)

주요 등기 현황:

* 소유권 이전: 한희정 (1997.06.05)

* 근저당: 신한은행 (2015.02.27)

* 근저당: 신희성 (2017.03.22, 2017.04.03, 2017.06.21, 2017.11.07, 2019.08.05, 2021.10.13)

* 임의경매개시결정: 주식회사신한은행 (2025.08.27)

등기부채권 총액: 373,700,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

인수 대상 임차인: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

임차인 현황: 임대 관계는 미상임.

1.4. 상권분석

본 물건은 주로 주거 및 관광 목적의 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 팬션, 주택 등이 밀집해 있어 일반적인 상업 지역과는 차이가 있습니다.

해안가 인접이라는 지리적 특성상 관광객 대상의 소규모 상권이 발달할 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

건물 내 기본적인 전기, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

아파트 단위 세대로 이용 중입니다.

단지 정보:

* 아파트명: 경포현대아파트

* 총 세대수: 400세대

* 총 동수: 11개동

* 주차 대수: 총 264대 (지상 264대)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등.

교육 시설: 인근에 경포대초등학교가 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대차 미상: 임대 관계가 확인되지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

건물 노후화: 1996년 준공으로 30년 가까이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 소로3류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 동계올림픽특별구역, 자연재해위험개선지구, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재합니다.

주변 환경: 해안가 인근 지역으로 해풍 및 염분으로 인한 건물 부식 가능성을 고려해야 합니다.

*추가 확인 사항:* 지도 검색 결과, 물건지 주변에 특별히 혐오 시설이 확인되지는 않았으나, 가축 사육 제한 구역이 지정되어 있어 인근 농경지 이용 현황 등을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

강릉시 저동에 위치한 본 경포현대아파트는 경포호와 가까운 해안가에 자리 잡고 있어 주거 및 관광 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건물은 1996년 준공되어 노후화가 진행되었으나, 84.92㎡(약 25.7평)의 전용면적은 1~2인 가구 또는 소규모 가족에게 적합한 크기입니다.

등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점은 낙찰 후 인수할 수 있는 권리 관계가 있는지 명확히 확인해야 할 부분입니다.

감정가는 2억 6천 6백만원이나, 최근 실거래가는 이보다 낮은 수준을 형성하고 있어 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

*입지:* 강릉의 유명 관광지인 경포호 및 경포해변과 인접하여 주거 만족도가 높으며, 관광 수요 활용 가능성이 있습니다.

*평형:* 84.92㎡(약 25.7평)의 전용면적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 소형 평형입니다.

*장기적 가치:* 건물 노후화에 따른 재건축 또는 리모델링 가능성이 존재하며, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

*안정성:* 임의경매 물건으로, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 명확합니다 (단, 임차인 미확인 부분은 별도 확인 필요).

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 3개월(2026년 3월~6월) 실거래가는 23,300만원 ~ 24,500만원으로 형성되어 있습니다.

* 평균 매매가: 약 23,800만원.

* 본 물건의 감정가는 26,600만원으로, 최근 시세보다 높게 책정되었습니다.

예상 입찰가 산정:

* 최근 시세 평균(23,800만원)을 기준으로 80% ~ 90% 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 80% 수준: 약 19,040만원

* 90% 수준: 약 21,420만원

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

* 임차인 현황 미상, 건물 노후도, 다양한 토지 이용 제한 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

*권장 입찰가 범위:* 200,000,000원 ~ 220,000,000원. (최근 시세 평균치를 상회하는 범위로, 경쟁 상황을 고려하여 설정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.