나이스옥션 법원경매 안산 2025타경809 [1] 경기도 시흥시 조남동 680 포레하임 902동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 ‘운흥초등학교’ 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 전반적 대중교통
상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 건내 제12층 제1202호로
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 목감중앙로에 접하며 제반 차량 진출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경809 (1)

소재지: 경기도 시흥시 조남동 680 포레하임 902동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 523,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

특수물건정보: 유동화물건

면적:

* 토지면적: 53.92㎡ (약 16.31평)

* 건물면적 (전용면적): 74.98㎡ (약 22.68평)

* 건물면적 (분양면적 추정): 약 93.73㎡ (약 28.35평) (참고: 분양면적은 제공된 정보로 추정한 값입니다.)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 조남동 소재 ‘운흥초등학교’ 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 북서측으로 목감중앙로에 접해 있습니다.

1.2. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조 25층 건물 내 제12층 제1202호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감으로 되어 있습니다.

* 내부 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수시설, 도시가스, 난방, 소화, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

* 사용승인일: 2016년 07월 01일 (준신축급)

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 기타: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택거래에 한함)

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 06월 29일자 국민은행 근저당권 (채권최고액 462,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1, 국민은행)

* 가압류 (갑3, 경기신용보증재단, 6,150,000원)

* 임의경매개시결정 (갑4, 국민은행, 430,117,935원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요상 해당 사항 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상입니다.

* 임대관계가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 다만, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보입니다.

1.5. 상권분석

* 주거 환경: 초등학교 및 아파트 단지가 인접하여 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 공원 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 접근성: 목감중앙로에 인접하여 차량 이동이 편리하며, 대중교통망 또한 준수한 수준입니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite: 1)

1.6. 생활정보

* 교육: 운흥초등학교가 남측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통한 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 녹지/휴식: 인근 공원을 통해 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 유동화자산관리회사(AMC)를 통해 진행되는 경우, 절차상 일부 차이가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (앞서 언급했듯이, 인수되는 보증금 합계가 0원이므로 대항력 문제 발생 가능성은 낮습니다.)

* 토지이용계획상 일부 제한: 공공주택지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래 한정) 등 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 초등학교와 인접한 배후 주거단지에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 신축급 아파트: 2016년 사용승인으로 비교적 최신 축에 속하여 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄적으로 매각되어 권리 관계가 명확하고 분쟁 소지가 적습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 시흥시 조남동 소재 포레하임 아파트로, 운흥초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 2016년 준공된 신축급 아파트로 전반적인 건물 컨디션이 좋을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상이라는 점은 고려할 사항이나, 전반적으로 안정적인 거주 목적 또는 장기 임대 수익을 위한 투자처로서 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 523,000,000원

예상 입찰가는 본건의 현황, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건은 인수되는 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 하되, 면밀한 시장 조사를 통해 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. (주의: 본 보고서에서는 별도의 시세 조사 없이 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.