나이스옥션 법원경매 안산 2025타경815 [1] 경기도 광명시 광명동 150-17 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 광명동 지하철 7호선 ""광명사거리역"" 북동측 인근에 소재하는 구분건물로, 인근은 주로 시장, 대형상가, 근린상가등 상업시설과 그 배후지인 다세대주택 등이 소재하는 상업지대로 고객유동성이 높아 상업환경은 양호한 편임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 지척에 지하철 ""광명사거리""역이 소재하며, 인근에 버스정류장도 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상3층 건물 (사용승인일 : 1985.01.01) 내 제2층 제202호로서,

외 벽: 몰찰후 페인팅 및 일부 복합판넬 마감
내 벽: 실내인테리어 또는 몰탈후 페인팅 마감 등.
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

현재 식당(줄줄이 부페)으로 영업중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 판매시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약30M 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 시가지경관지구(2020-09-15) , 제1종지구단위계획구역(2013-01-09) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 시장 , 상대보호구역(2013-04-22)(광명초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(녹야유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한 허가구역(2024-02-26) (국토교통부 공고 제2024-230호~2027.3.1.) , 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))

공부와의 차이

집합건축물대장상 용도는 '판매시설'이나 실제로는 식당(근린생활시설)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `판매시설`이나 현황상 `근린생활시설(식당)`로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경815 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 광명동 150-17 2층202호 (도로명: 경기도 광명시 오리로 974, 2층 202호)

* 용도: 근린상가 (현황: 식당)

* 감정가: 4,145,000,000원

* 토지면적: 182.91㎡ (약 55.33평)

* 토지지분: 182.91㎡ (약 55.33평)

* 건물면적: 329.61㎡ (약 99.70평)

* 건물지분: 329.61㎡ (약 99.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부천농업협동조합

* 사용승인일: 1985년 1월 1일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 광명동 지하철 7호선 "광명사거리역" 북동측 인근에 소재합니다.

주변은 시장, 대형상가, 근린상가 등 상업시설과 그 배후지인 다세대주택 등이 혼재하는 상업지대로, 고객 유동성이 높아 상업 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지하철 7호선 "광명사거리역"이 지척에 위치하고 버스정류장도 인근에 있어 전반적인 교통 상황은 매우 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을13 근저당권 (부천농업협동조합, 2019-07-26 접수) 입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이계화 (이 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2003년 5월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액

총 1,799,400,000원 입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권

광명사거리역 역세권에 위치하며, 전통시장 및 대형 상가들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 활발한 상권입니다.

* 현황 용도 및 업종

현재 '식당(줄줄이 부페)'으로 영업 중입니다.

집합건축물대장상 용도는 `판매시설`이나, 현황은 `근린생활시설(식당)`로 이용 중이므로 공부와의 차이를 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

주변의 시장, 대형 상가 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설

광명초등학교, 녹야유치원 등이 인접해 있으며, 이들 시설은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통

지하철 7호선 광명사거리역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 '판매시설'이나, 실제로는 '근린생활시설(식당)'로 이용 중인 점은 추후 용도 변경 또는 행정 제재 가능성을 확인해야 합니다.

* 재정비촉진지구 지정

본건이 속한 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 도시 개발 계획에 따른 영향 검토가 필요합니다.

* 토지거래허가구역

2024년 2월 26일부터 2027년 3월 1일까지, 그리고 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가를 받아야 하는 등 제한사항이 있습니다.

* 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되었으며, 관련 채권은 근저당권으로 등기되어 있습니다.

* 인접 교육시설

초등학교 및 유치원이 인접하여 교육환경 보호구역에 해당하므로, 업종 선택 시 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광명시 광명사거리역 초역세권에 위치한 상업용 부동산으로, 입지 조건이 매우 우수합니다.

* 활발한 상권 내에 위치하여 현재 식당으로 영업 중인 점은 긍정적이나, 공부상 용도와 현황 용도의 차이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 등기부상 복잡한 권리 관계가 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 권리 인수 부담은 없습니다.

* 재정비촉진지구 및 토지거래허가구역 지정 등은 장기적인 관점에서 지역 개발 및 투자 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광명사거리역 도보 5분 이내 초역세권 상업지.

* 높은 유동인구: 시장, 대형 상가 등 상업시설 집적 지역.

* 현 영업 중인 식당: 현재 영업 중인 식당의 수익성 및 성장 가능성을 분석하여 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영 고려 가능.

* 향후 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,145,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 상권 활성도, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 임차인 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 거래 사례 및 시장 동향 분석이 필요하며, 현장 조사를 통해 정확한 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.