나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42476 [1] 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-6 대연하늘채 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 '공도장로교회' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

2018.10.15 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층건내 제5층 제501호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 자기타일붙임마감 등
바닥: 장판깔기 및 일부 자기타일붙임마감 등
창호: 샷시이중창 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 사다리형에 가까운 토지로서, 현황 '공동주택건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 임대 미상입니다.
2)기타사항: 해당사항 없습니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42476 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-6 대연하늘채 2동 5층501호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조, 2018년 10월 15일 사용승인

감정가: 192,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 47.72㎡ (약 14.44평)

건물면적: 74.48㎡ (약 22.53평)

집합건물 전용면적: 74.48㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 '공도장로교회' 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 17일자 국민건강보험공단 압류입니다.

임차인 현황:

* 전성덕: 보증금 173,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021년 6월 22일, 확정일자 2021년 6월 4일, 배당신고일자 2023년 7월 20일. 대항력 없음으로 확인됩니다.

주요 권리 내역:

* 갑6 (말소기준권리): 국민건강보험공단 압류 (2022.05.17)

* 갑9: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.08.20)

인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

주의사항: 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서를 제출하였습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 지역입니다.

다세대 주택 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로, 주거 기능이 강화된 상권입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 다세대주택 위주의 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

주변시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않습니다. 농경지가 일부 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: HUG의 대항력 포기서 제출로 매수인의 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 법적 해석의 여지에 대한 주의가 필요합니다.

지역 개발 규제: 성장관리권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 대규모 개발에는 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 노후도: 2018년 사용승인으로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 HUG의 명확한 대항력 포기서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 해소된 상태이므로, 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

2018년 준공된 건물로 신축에 가까워 내부 상태 및 구조적 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준으로 실거주 목적에 적합합니다.

1.7. 투자 포인트

임차인 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기서로 매수인의 위험 부담이 현저히 낮습니다.

신축급 건물: 2018년식 건물로 신축에 가까워 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

안정적 주거 환경: 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 192,000,000원

본건 건물은 2018년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 전용면적 74.48㎡ (약 22.53평)입니다.

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 건물은 평당 약 390만원~400만원 수준으로 거래되었습니다. (예: 소망빌라 81.07㎡, 2007년식, 9,700만원 = 약 396만원/평)

이를 바탕으로 본 건 건물의 자체 시장 가치를 산정하면 약 8,787만원 ~ 9,012만원 수준으로 추정됩니다.

토지 지분 47.72㎡ (약 14.44평)의 가치는 별도 고려가 필요하나, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

가장 중요한 HUG의 대항력 포기서 제출로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 입찰가는 감정가 192,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 낙찰가율을 고려하여 보수적으로 산정합니다.

일반적인 경매 낙찰가율 70%~80%를 적용 시, 134,400,000원 ~ 153,600,000원 범위입니다.

다만, 주변 시세 대비 감정가 수준이 다소 높게 책정된 점을 감안하여,

예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.