나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42499 [1] 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 지산동에 소재하는 '지산동행정복지센터' 남측 인근에 위치
하고, 부근에는 아파트, 오피스텔, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 있으며,
제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물이 위치한 단지까지 차량을 통한 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및
수도권 전철 1호선 송탄역이 위치하고 있으며, 동측 근거리에 국도 제1호선이 통과하는
등 제반 교통상황 양호한 편입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 내 제12층 제1204호로
2017.01.04.에 사용승인 되었으며,

외벽 : 석재마감 및 모르타르 위 페인팅마감 등,
내벽 : 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 후첨 '내부구조도' 참조하시기 바라며, 집합건축물대장상 아파트로 등재되어 있습니다.

설비내역

- 단지 내 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 개별 난방
설비 등 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 5필 1단의 사다리형 토지로 현황 주상용(아파트 및 근린생활부지)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 대상토지 서측으로 도로폭 약 6M 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1,5 : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해
보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부
공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에
한함),
- 기호 2,3 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전
제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종
구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 토지거래
계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인
(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함),
- 기호 4 : 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장
소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.
~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득
하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 인하여 대상건물의 이용상황 등은 건축물대장상
등재된 용도 및 건축물현황도(평면도)를 기준으로 외부관찰 및 탐문 등의 방법으로
조사하였고, 후첨 '내부구조도'는 건축물현황도(평면도)를 기준으로 도시하였습니다.

- 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42499 (1)

소재지: 경기도 평택시 지산동 851-10 이안힐시티타워2차아파트 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

면적

* 토지: 14.76㎡ (약 4.47평)

* 건물 (전용면적): 56.48㎡ (약 17.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축년도: 2017년

1.1. 입지조건

주위환경: 대상건물은 경기도 평택시 지산동에 위치하며, '지산동행정복지센터' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

교통: 차량으로 단지까지 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 수도권 전철 1호선 송탄역을 이용할 수 있습니다. 또한, 동측 근거리에 국도 제1호선이 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(리라유치원), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 또는 외국법인이 주택을 취득하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7, 2025-08-25 접수)입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 220,000,000원

* 전입일자: 2021-09-09

* 확정일자: 2021-08-17

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 대항력 포기서를 제출하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 대상건물이 위치한 단지는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

개발 잠재력: 평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 조성, 고덕국제신도시 개발, SRT 지제역 개통 등 대규모 개발 호재와 함께 꾸준한 인구 유입으로 부동산 시장의 역동적인 변화를 겪고 있습니다. 특히, GTX-A/C 노선 연장 계획은 평택 지역의 교통 접근성을 더욱 향상시킬 것으로 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교통 편의: 수도권 전철 1호선 송탄역을 통한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 인근 버스정류장 이용도 용이합니다.

주변 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육 환경: 본 건 인근에는 리라유치원이 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

군사시설 관련 구역: 본 건은 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 이로 인해 항공기 소음으로 인한 주거 환경의 불편함이 발생할 수 있으며, 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 외국인 또는 외국법인이 주택을 취득하는 경우, 토지거래계약에 관한 허가를 받아야 합니다.

폐기물 처리 시설: 평택시는 증가하는 폐기물 처리 문제를 해결하기 위해 소각장 및 매립시설 확충을 추진 중입니다. 현재 평택에코센터는 가동률 100%를 초과하여 운영 중이며, 향후 폐기물 처리 관련 시설 추진 및 주민 반발 등의 이슈가 발생할 수 있습니다. 다만, 본 건 소재지와 해당 폐기물 처리시설 예정 부지(현덕면 대안리, 기산리 일대)는 지리적으로 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수도권 전철 1호선 송탄역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수한 아파트입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 이는 본 건의 안정적인 투자를 가능하게 하는 주요 요인입니다.

다만, 군사시설 관련 구역에 속해 있어 소음 및 일부 재산권 행사 제약 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

송탄역 역세권 프리미엄: 수도권 전철 1호선 접근성이 뛰어나 수도권으로의 출퇴근이 용이합니다.

인수 부담 없음: 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자 위험이 낮습니다.

지역 개발 잠재력: 평택시의 지속적인 도시 개발 및 산업단지 조성 등은 장기적인 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

본 건은 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 단지 내 유사 물건의 실거래가, 그리고 군사시설 관련 구역이라는 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (참고: 이안힐시티타워2차아파트의 전용 56.48㎡(17평형) 실거래가는 최근 1억 9천만원대 수준을 기록하고 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다).

추가적인 시장 조사와 본 건에 대한 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.