나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42527 [1] 경기도 안성시 대덕면 내리 148-2 센트럴하우스 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 내리 소재 ""중앙대학교 다빈치캠퍼스"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 3층302호(사용승인일 : 2016.05.23.)로서,
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(내부 이용상황 및 구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스개별난방설비, 소화설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42527 (1)

소재지: 경기도 안성시 대덕면 내리 148-2 센트럴하우스 에이동 3층302호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 3층 302호

사용승인일: 2016년 05월 23일

감정가: 201,000,000원

토지면적: 59.41㎡ (약 17.97평)

건물면적: 67.20㎡ (약 20.33평)

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사

2. 입지조건

주위 환경: 본 물건은 경기도 안성시 대덕면 내리 소재 "중앙대학교 다빈치캠퍼스" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편으로 교통 상황은 보통입니다.

주변 시설: 중앙대학교 다빈치캠퍼스가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 등 관련 수요층이 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약:

* 2017-06-13 접수, 이옥수 소유권이전 (갑2)

* 2017-12-20 접수, 원유미 소유권이전 (갑3) - 매매

* 2017-12-20 접수, 신한은행 근저당 120,000,000원, 말소기준권리 (을2)

* 2018-03-12 접수, 이경철 소유권이전청구권가등기 - 매매예약 (갑4)

* 2024-09-24 접수, 평택세무서장 압류, 말소 (갑7)

* 2024-12-31 접수, 주식회사프라미스대부 가압류 19,027,117원, 말소 (갑8)

* 2025-01-14 접수, 롯데캐피탈 가압류 72,049,655원, 말소 (갑9)

* 2025-05-19 접수, 국민건강보험공단 압류, 말소 (갑11)

* 2025-08-27 접수, 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 임의경매 104,911,703원 (갑13) - 본 경매개시 결정

* 2025-12-04 접수, 안성시 압류, 말소 (갑14)

말소기준권리: 2017년 12월 20일 접수된 신한은행의 근저당권(을2)이 말소기준권리이며, 해당 권리는 이미 말소 처리되었습니다.

권리분석 요약: 말소기준권리인 신한은행 근저당이 말소되었으며, 이후 등기된 대부분의 권리(압류, 가압류 등) 역시 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 본 경매 절차를 통해 권리가 정리될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인하여 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 현황상 인수해야 할 권리(보증금 포함)는 없습니다. 다만, 지상권 등 등기되지 않은 권리에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 건물 용도: 본 물건은 다세대주택이며, 주변에는 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

시세 비교: 제공된 최근 매매 정보는 "가나안"이라는 다른 건물(2001년 준공, 연립주택, 전용면적 24.9㎡)에 대한 것으로, 본 물건(센트럴하우스, 2016년 준공, 다세대주택, 건물면적 67.20㎡)과는 건물 연식, 규모, 주택 유형 등에서 상당한 차이가 있습니다. 제공된 정보에 따르면 해당 "가나안" 연립주택의 거래가는 3,300만원에서 5,000만원 수준이었으며, 이는 평당 약 440만원에서 667만원으로 환산됩니다. 본 물건은 신축 연식과 더 넓은 면적을 고려할 때, 해당 비교 대상의 시세만으로는 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 감정가 2억 1백만원은 이러한 차이를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 중앙대학교 다빈치캠퍼스가 인접해 있어 교육 및 관련 편의시설 접근성이 있습니다. 주변 지역은 농경지가 혼재된 만큼, 도시 지역 내에서도 다소 한적한 환경일 수 있습니다.

교육시설: 중앙대학교 다빈치캠퍼스가 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 물건은 유동화 자산으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 절차나 특수성이 있을 수 있으나, 권리분석상 특별한 문제는 발견되지 않았습니다.

임대 관계 미상: 현재 해당 주택의 임대 관계 및 세부적인 임대 조건이 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 제한: 본 물건의 토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 이용이나 신축, 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

시세 비교의 한계: 제공된 주변 매매 정보(가나안 연립)가 본 물건(센트럴하우스 다세대)과 연식, 면적, 주택 유형에서 큰 차이를 보여, 해당 정보를 통한 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다. 감정가가 이러한 차이를 반영하고 있을 가능성이 높으나, 실거래가와의 괴리가 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각이며 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 중앙대학교 인근에 위치하여 수요층이 존재할 수 있습니다. 다만, 제공된 주변 시세 비교 자료의 신뢰도에 한계가 있으며, 임대 관계가 미상이고 토지 이용에 일부 제한이 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 감정가 2억 1백만원은 주변 시세와 건물 연식 등을 종합적으로 고려한 수준으로 판단되나, 낙찰 후 명도 및 시장 가치 변동 위험성을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 연식: 2016년 준공으로 비교 대상 건물(2001년 준공) 대비 연식이 짧아 상품성이 높습니다.

대학가 인접: 중앙대학교 인근에 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 확인 및 다수 권리 말소로 인해 법적 권리 관계가 비교적 깨끗합니다.

일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 관련 분쟁 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 데이터(가나안 연립)는 본 물건(센트럴하우스 다세대)과 비교하기에 차이가 크므로, 직접적인 시세 반영에 한계가 있습니다. 따라서 감정가 201,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으며, 본 물건의 경우 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 185,000,000원

이는 보수적인 접근이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 최신 시세 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.