나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42502 [1] 경기도 평택시 진위면 하북리 649 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2026.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 진위면 하북리 소재 '하북2리 마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 마을버스정류장이 소재하며, 남측으로 306번 지방도가 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 대체로 평지이며, 공업용 건부지로 이용중임. 기호(3) : 부정형의 대체로 평지이며, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)토지는 기호(3)를 통해 북측 및 북서측으로 세로(가) 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 제3종 구역<재난 및 안전관리 기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 일련번호(3) :농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 제3종 구역<재난 및 안전관리 기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2) : 일반철골구조 평슬라브지붕 2층 공장건으로서, 외벽 : 디자인판넬마감 및 커튼월 등, 내벽 : 판넬, 스테인레스 판넬, 도배 및 타일붙임 마감 등. 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

1층 : 공장(냉동실, 냉장실, 급냉동실, 가공장/포장처리실 등) 2층 : 사무실, 식당, 탈의실, 숙소 등

설비내역

냉동·냉장설비(유니트쿨러, 실외기 유닛 등 다수 부설), 소방 및 공조 배관설비, 에어샤워, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 및 건물에는 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물 ㉠~㉡이 소재하며, 상세 내역은 명세표 등을 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 집행관의 원조하에 내부확인을 하였으며 단전 상태로 인하여 내부 시설 확인에 한계가 있었는바, 현장 조사내용 및 건축물현황도를 기준으로 내부구조 및 이용상황을 표기하였으니, 입찰시 내부 시설 상태 및 마감 상태 등을 필히 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 물건(ㄱ,ㄴ) 포함(감정평가서 참조).
2.공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-22호, 제2015-24호 수변전설비 등 부대설비 일체 포함하여 매각.
3.본건 지상 소재 컨테이너 박스 1개 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42502 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

감정가: 3,744,845,600원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 평택시 진위면 하북리 649

용도: 공장

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 2,587.00㎡ (약 782.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1,914.87㎡ (약 579.2평)

건물 제시외 면적: 38.70㎡ (약 11.7평)

1.3. 주요 특징

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 물건(ㄱ,ㄴ) 포함 (감정평가서 참조).

2. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-22호, 제2015-24호 수변전설비 등 부대설비 일체 포함하여 매각.

3. 본건 지상 소재 컨테이너 박스 1개는 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 진위면 하북리 소재 '하북2리 마을회관' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 농가주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 마을버스정류장이 소재합니다.

남측으로는 306번 지방도가 소재하여 교통의 편의성을 제공합니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 인접 도로(기호(3))를 통해 북측 및 북서측으로 세로(가) 도로에 접해 있습니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 토지 현황

기호(1) 토지: 부정형의 대체로 평지이며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지: 부정형의 대체로 평지이며, 도로로 이용 중입니다.

3.2. 건물 현황

구조: 일반철골구조 평슬라브지붕 2층 공장 건물입니다.

외벽: 디자인판넬마감 및 커튼월 등.

내벽: 판넬, 스테인레스 판넬, 도배 및 타일붙임 마감 등.

창호: 시스템창호 등.

이용 상태:

1층: 공장 (냉동실, 냉장실, 급냉동실, 가공장/포장처리실 등)

2층: 사무실, 식당, 탈의실, 숙소 등

설비 내역: 냉동·냉장설비, 소방 및 공조 배관설비, 에어샤워, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템 에어컨 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.3. 공부와의 차이 및 기타

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상입니다.

단전 상태로 인해 건물 내부 시설 및 마감 상태를 완벽히 확인하지 못했으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문하여 상세 확인이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2014년 5월 22일 접수된 중소기업은행 근저당권(을11)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 5월 29일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 인수되는 권리

감정평가요약서상 '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 별도로 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 임차인 현황

임차인: A *

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2023-03-06

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 특이사항 없음.

임차인: L *

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2023-03-06

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 특이사항 없음.

임차인: N *

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2025-03-12

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 특이사항 없음.

주: 상기 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4.4. 등기부 현황 요약 (말소 예정 권리)

토지 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류 내역이 존재하나, 상기 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 시 말소될 것으로 보입니다.

건물 등기부상에도 유사한 권리 내역이 존재하며, 경매 완료 시 말소될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액 (토지): 4,043,952,891원

총 등기부채권액 (건물): 4,070,410,681원

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지와 농가주택이 혼재된 농림지역으로, 현재 공장 용도로 활용되고 있습니다.

주변에 대규모 산업단지나 상업시설보다는 전원적인 환경이 우세합니다.

5.2. 잠재적 활용

기존 공장 시설을 활용하거나, 지역 특성을 고려한 신규 사업(예: 소규모 제조, 물류 창고 등)으로의 전환 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

다만, 농림지역이라는 용도 제한은 사업 계획 수립 시 중요한 고려 사항입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변 편의시설은 부족하며, 기본적인 생활 편의는 인근 마을 또는 차량 이동을 통해 해결해야 할 것으로 보입니다.

306번 지방도를 통해 평택 시내 접근이 가능하여, 시내 인프라를 이용할 수 있습니다.

6.2. 공공시설 및 기반 시설

마을버스 정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 농경지가 많아 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 공장 운영에 필요한 지원 시설 등은 추가적으로 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 농림지역, 가축사육제한구역 (500m 이내 일부 제한)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 농업진흥구역

* 제3종 구역 (재난 및 안전관리 기본법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25., 외국인 주택 취득 시에 한함)

상기 용도 제한 사항들은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7.2. 현장 확인의 한계

단전 상태로 인해 건물 내부 시설 및 마감 상태를 완벽히 확인하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문하여 상세 확인이 필요합니다.

7.3. 제시외 물건

본건 지상에 컨테이너 박스 1개가 소재하나, 이는 매각에서 제외됩니다.

제시외 건물(ㄱ,ㄴ)은 일괄매각에 포함됩니다.

7.4. 부대 설비 포함

공장 및 광업재단 저당법에 따른 수변전설비 등 부대설비 일체가 매각에 포함되어, 인수 시 관리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7.5. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다소 다른 절차나 특성이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 진위면 하북리에 위치한 공장용 부동산입니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있으며, 공장 운영에 필요한 설비 및 구조를 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 지방도를 통해 시내 접근이 용이한 편입니다.

그러나 농림지역, 비행안전구역 등 각종 토지이용계획상의 제한이 존재하며, 단전으로 인한 현장 확인의 한계가 있다는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 등기부상 존재하는 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 임차인들의 대항력이 없어 명도 저항이 크지 않을 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 및 건물 면적을 활용한 공장 운영 또는 물류 창고 등으로의 활용 가능성.

* 수변전설비 등 부대 설비 일체 포함 매각으로 인한 즉시 가동 잠재력 (단, 상태 확인 필수).

* 향후 주변 지역 개발 시 가치 상승 잠재력 (주변 개발 계획 확인 필요).

* 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가 3,744,845,600원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 최근 주변 유사 공장/토지의 실거래가 및 시세 동향

* 본건 건물의 실제 상태, 노후도, 리모델링 필요성 (특히 단전으로 인한 확인 불가 부분)

* 토지이용계획상 제한으로 인한 활용 가치 하락 요인

* 인수되는 부대 설비의 현재 가치 및 유지보수 비용

* 경매 시장의 경쟁 상황 및 낙찰률 추이

* 명도에 소요될 시간 및 예상 비용

본건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 입찰가 산정 시에는 순수 부동산 가치에 집중하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 할인하여 반영해야 합니다. 구체적인 입찰가는 전문가와 상의하여 면밀한 시장 분석 및 현장 실사를 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.