나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52874 [1] 경기도 성남시 분당구 정자동 162-1 분당정자동푸르지오시티 2층209호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 '분당경찰서' 남서측 인근에 위치하며, 주위일
대는 아파트, 오피스텔, 상업, 업무용빌딩 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위
환경은 양호함.

교통상황

본건 북측으로 '정자로', 서측으로 '분당수서간고속화도로', 동측 인근으로 '성남대로'가
통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 인근에 지하철 '정자역'이 위치하고 있
대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

2013. 03. 22. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층/지상30층건내
2층 209호 및 208호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지도배 마감 등,
바닥 : 바닥타일 붙임 마감, 창호 : 샷시 강화유리창호임.

이용상태

기호1, 2 공히 업무시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

공동의 급, 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화전 등 소방설비, 승강기 설비 및 지하
주차장 시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 업무시설(오피스텔, 사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 30m의 '정자로', 서측으로 폭 약 35m의 '분당수서간고속화도로'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로1류(폭 35m~40m) (주간선도로)(접합)
대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>,도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원등에
관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독,
다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1(209호) 및 기호2(208호) 공히 (주)동인 사무실로 이용중이며,
상세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

업무시설(사무실)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 162-1에 위치한 분당정자동푸르지오시티 2층 209호 업무시설입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경52874 (1)이며, 건물면적은 50.52㎡ (약 15.28평), 토지면적은 14.12㎡ (약 4.27평)입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 감정가는 574,000,000원이며, 2013년 3월 22일에 사용승인된 건물입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 '분당경찰서' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 오피스텔, 상업, 업무용 빌딩 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호합니다. 북측으로는 폭 약 30m의 '정자로'(대로1류), 서측으로는 폭 약 35m의 '분당수서간고속화도로'(대로2류)가 인접해 있습니다. 북동측 인근에 지하철 '정자역'이 위치하여 대중교통 사정이 편리합니다. 본건 토지는 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔, 사무소) 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류, 대로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2/3구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2020년 4월 22일 접수된 우리은행 근저당권(을7, 금728,400,000원)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: ㈜동인홀딩스

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2017-03-03

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2024-11-21

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 본건은 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 등기부상 총 채권액은 약 2,980,400,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 정자동 일대는 고품격 아파트 단지, 업무용 빌딩, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집된 분당의 핵심 상업 및 업무 지구입니다. '분당경찰서'가 인근에 위치하며, 지하철 '정자역'이 북동측으로 인접해 있습니다. 또한, '정자로' 및 '분당수서간고속화도로'와 같은 주요 교통망이 인접하여 접근성이 우수합니다. 정자역세권이라는 지리적 이점과 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 업무시설로서의 높은 활용도와 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 지하철 분당선 정자역을 도보 또는 근거리에서 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 분당-수서 간 고속화도로 및 정자로 등 주요 간선도로망이 인접하여 차량을 이용한 이동이 용이합니다. 단지 주변으로 아파트, 오피스텔, 상업 및 업무용 빌딩이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 환경입니다. 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 혐오시설에 해당하는 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(㈜동인홀딩스)은 실제 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 임차인의 존재 자체만으로도 명도에 영향을 줄 수 있습니다. 본건은 유동화된 자산이므로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡할 가능성이 있습니다. 등기부상 채권 총액이 약 29.8억원에 달하여, 향후 예상치 못한 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가가 필요합니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 경기도 성남시 분당구 정자동의 최중심 업무 및 상업 지구에 위치한 매력적인 업무시설입니다. 뛰어난 교통망과 주변의 잘 갖춰진 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 유동화 물건이라는 특성, 그리고 등기부상 높은 채권 총액은 명도 및 권리 분석 시 각별한 주의가 요구되는 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 철저한 현장 조사를 통해 추가적인 정보를 확보한다면 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

분당의 핵심 입지: 성남시 분당구 정자동은 분당 지역의 중심 업무 지구로서 풍부한 비즈니스 인프라와 유동 인구를 자랑합니다.

탁월한 교통 및 접근성: 지하철 정자역이 인근에 위치하고, 분당-수서 간 고속화도로 등 주요 도로망과 인접하여 서울 및 수도권 전역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

꾸준한 업무시설 수요: 주변의 풍부한 상업 시설 및 기업체 밀집으로 사무실 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 574,000,000원

인수 보증금: 0원 (제공된 정보에 따른 인수 보증금 합계)

본건은 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인(㈜동인홀딩스)의 존재 및 명도 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특성과 높은 총 채권액 등을 종합적으로 분석하여, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 주변 시세, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 다각적으로 검토하여 본 물건의 실제 가치를 판단한 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.