나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57582 [1] 경기도 용인시 기흥구 영덕동 13 두진아파트 103동 17층1707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 ""청곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 공공시설등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 지상20층 건중 제17층 제1707호로서,
(사용승인일: 1996.11.08)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관 보안설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 평지의 토지로서, 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지내의 포장도로를 통하여 외곽공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

본건 내부구조는 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재등으로 인하여 건축물 현황도면 및 탐문조사등을 통하여 표준적 이용상황을 기준하였고, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57582 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 13 두진아파트 103동 17층1707호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

토지면적: 39.72㎡ (약 12.0평)

사용승인일: 1996년 11월 8일

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕, 지상 20층 중 17층

이용상태: 아파트로 이용 중

1.4. 감정가

감정가: 365,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 청곡초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

2.3. 주변 시설

본건 주변에는 청곡초등학교, 공원, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 근저당권부 채권질권, 임의경매, 가압류, 압류 기록이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 1월 30일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 이 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 이성주 (이*)

전입일자: 2012년 4월 5일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

*

임차인 이성주(이*)는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 임대차 계약과는 다른 특이사항을 보입니다. 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지 여부는 반드시 현장 조사 및 관계자 확인을 통해 명확히 파악해야 하는 중요한 위험 요소입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

*

3.5. 특이사항

감정평가서 요약에 의하면, 본건 내부구조는 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건축물 현황도면 및 탐문조사를 기준으로 작성되었으며, 실제와 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 기타 참고사항으로 임대 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의성

청곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 주거단지로서의 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 청현마을 두진

주소: 경기도 용인시 기흥구 영덕동 13

건축년도: 1996년

세대수: 541세대

총 동수: 4개 동

최고 층수: 20층

주차 시설: 총 376대 (지하 기계식 149대, 지상/지하 기계식 227대)

5.2. 내부 구조 및 상태

전용면적 84.99㎡ (약 25.7평) 아파트로 이용 중입니다. (분양면적 정보는 별도 확인 필요)

건물 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

내부 구조는 현장 조사 당시 폐문으로 인해 정확한 상태 파악에 어려움이 있었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 이성주(이*)가 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있는 점은 매우 이례적입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 등 특정 용도에 한함)으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사 시 제한사항을 확인해야 합니다.

6.3. 내부 상태 불확실성

현장 조사 시 폐문으로 인한 내부 확인 불가로, 실제 내부 상태 및 구조가 서류와 상이할 수 있다는 점은 명확히 인지해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 영덕동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이사항과 현장 방문 시 폐문으로 인한 내부 상태의 불확실성은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 등기부상 총 채무액이 상당한 점을 감안할 때, 권리 관계를 면밀히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축이 아닌 연식 있는 아파트임에도 불구하고, 꾸준한 수요가 있는 용인시 기흥구의 입지.

* 초등학교를 비롯한 기본적인 생활 편의시설 및 주거 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 대항력 있는 임차인 정보와 관련하여 명확한 권리 관계가 소명될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 59.73㎡ 면적의 매매 사례는 30,300만원에서 32,500만원 선에서 거래되었습니다. 이를 바탕으로 면적당 단가를 환산하고 본건 84.99㎡ 면적에 적용 시, 약 44,000만원 이상의 시세가 형성될 수 있습니다.

한편, 동일 면적(84.99㎡)의 최근 전세 사례 중 보증금 27,000만원(차임 0원) 계약이 확인되어, 이를 시가 기준으로 본다면 감정가(36,500만원)와 큰 차이가 없거나 감정가가 다소 높게 책정된 것으로도 볼 수 있습니다.

최근 84.99㎡ 면적의 실거래가 정보 추가 확인 결과, 유사 면적의 매물이 약 41,000만원에서 43,000만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

감정가 36,500만원은 최근 시장 시세(약 41,000만원~44,500만원) 대비 낮게 형성되어 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있는 중대한 리스크입니다. 이 리스크를 감안하여, 실거래가 수준 및 감정가를 종합적으로 고려해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

상기 분석을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 시장 시세의 하단부까지 고려한 370,000,000원에서 410,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인과의 협상 결과 및 명도 용이성에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.