나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34275 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-36 김포더럭스나인 디동 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2025.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내 3층303호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 등.(사용승인일 : 2020.06.09)

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 북서측 및 북동측으로 노폭 23m, 8m 및 12m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진 법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34275 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-36 김포더럭스나인 D동 3층 303호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 6.32㎡ (약 1.91평)

* 토지 지분: 6.32㎡ (약 1.91평)

* 건물면적: 20.98㎡ (약 6.35평)

* 건물 지분: 20.98㎡ (약 6.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 2020년 06월 09일

* 건축물대장상 주요 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설

* 총 건물 층수: 10층

* 본건 층수: 3층

* 총 호실 수: 212호

2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 구래동 6871-36번지, 김포더럭스나인 D동 3층 303호

* 주위 환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편임.

* 도로 상태: 본건 남서측, 북서측 및 북동측으로 노폭 23m, 8m 및 12m 내외의 도로에 각각 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (강서세무서장, 2023-03-28)

* 경매개시결정: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-08-25)

* 주요 권리 관계:

* 집합건물 등기부상 을구 1번 주택임차권(김대현, 보증금 100,000,000원, 전입 2022-09-02, 확정 2022-08-03)은 말소 예정으로 확인되나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 압류, 가압류 등 다수 권리 사항은 말소 기준권리 이후로 모두 말소될 예정임.

* 총 등기부채권액: 1,120,000,000원

4. 상권분석

* 주변 개발 현황: 본건이 위치한 김포 구래동 일대는 신도시 개발 지역으로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 밀집되어 있어 상권 형성이 활발함.

* 유사 물건 시세:

* 2024년 02월 20일: 69,000,000원 (20.98㎡, 8층)

* 2024년 09월 20일: 68,000,000원 (20.98㎡, 4층)

* 2026년 05월 15일: 50,000,000원 (20.98㎡, 8층) - 특이 거래로 판단됨.

* 시세 분석: 최근 2년간 유사 면적 오피스텔 매매가는 6,800만원에서 6,900만원 수준을 형성하고 있음. 2026년 5월 거래가는 현재 시세와 큰 차이를 보여 추가적인 원인 분석이 필요함. 감정가 108,000,000원에 비해 최근 시세가 현저히 낮아 시세 대비 높은 감정가가 책정되었을 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "한가람초등학교" 인근에 위치하며, 업무 및 근린생활시설 밀집 지역으로 다양한 상업 시설 이용이 용이함.

* 교통 편의: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 이동도 수월함.

* 단지 정보: 총 10층 건물 중 3층에 해당하며, 2020년 6월 사용승인된 비교적 신축 건물임.

* 주변 환경 특이사항: 제공된 정보에 따르면 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 혐오 시설이 존재할 가능성은 낮아 보임.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 확인하여 향후 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소를 파악해야 함. HUG가 채권자임과 동시에 임차인으로 등기되어 있는 점도 특이사항으로, 관련 세부 내용을 면밀히 검토해야 함.

* 임대 관계 미확인: 본건의 현재 임대차 관계는 "임대관계 미상"으로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 여부를 반드시 확인해야 함.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(108,000,000원)와 최근 실거래가(6,800만원~6,900만원) 사이에 상당한 차이가 존재함. 이는 시장 상황 변동, 감정평가 시점과 현재 시점의 괴리, 또는 기타 요인에 의한 것일 수 있으며, 입찰 시 신중한 판단이 요구됨.

* 높은 총 부채액: 등기부 채권 총액이 1,120,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 채무 불이행의 심각성을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축의 오피스텔로, 김포 구래동의 택지개발지구 내에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 주변에 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높으며, 교통 또한 편리합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 경우 대항력이 없고 인수 보증금도 없어 권리 상 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리, HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 특히, 감정가가 최근 시세보다 4천만원 이상 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는 시세에 근접한 가격으로 입찰하는 전략이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 오피스텔.

* 발전 가능 지역: 김포 구래동 신도시 지역으로 향후 지역 가치 상승 기대.

* 안정적인 권리 관계: 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 인수해야 할 보증금 없음.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업시설 및 교통망 발달.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 108,000,000원

* 최근 시세 (2024년 기준): 68,000,000원 ~ 69,000,000원

* 시세 분석 결과, 감정가가 실제 시장가보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 현재 시세를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 최근 거래가(6,800만원~6,900만원)를 고려하고, 통상적인 경매 낙찰률(70%~80%)을 적용하면 다음과 같은 예상 범위를 산출할 수 있습니다.

* 68,000,000원 * 0.7 = 47,600,000원 (매우 보수적)

* 69,000,000원 * 0.8 = 55,200,000원

* 다만, 감정가와 시세의 괴리가 크고 HUG 관련 특이사항을 고려할 때, 시세에 근접한 가격대 또는 그 이하로 입찰하는 것이 안전할 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 상황, 본 물건에 대한 추가 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.