나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34327 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 99-5 제이디펠리시티 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(역곡역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물내의 제4층 제402호로서,
(사용승인 : 2021.11.05)

외벽 : 몰탈위 인조석타일 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((역곡초)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((역곡초병설유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(역곡중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34327 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 99-5 제이디펠리시티 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 426,000,000원

토지면적: 39.82㎡ (약 12.05평)

건물면적: 57.56㎡ (약 17.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 유사한 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거환경은 무난한 편입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 역곡역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 본건의 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 임차인으로 주택도시보증공사(김승매)가 등록되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. (임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 김 로 표기합니다.)

* 등기부상 권리 분석 결과, 을구 1번 주택임차권은 말소 예정이며, 그 외 갑구 및 을구의 대부분의 권리는 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

* 말소기준권리는 인천세무서장의 압류(접수일자: 2022-10-25)입니다.

* 총 등기부채권액은 738,630,519원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* (필수 주의사항) 임차인 김 는 보증금 및 차임이 명시되어 있으나, 추후 변동 사항이나 특이사항이 있을 수 있으므로 인수 여부와 별개로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2026년 3월 거래된 주변 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 예일주택나동 (2001년식, 36.35㎡): 138,000,000원 (약 379.7만원/㎡)

* 월드팰리스 (2014년식, 38.77㎡): 245,000,000원 (약 631.9만원/㎡)

* 대창스페이스빌 (2012년식, 45.33㎡): 144,000,000원 (약 317.7만원/㎡)

* 본건 JD펠리시티(2021년식, 57.56㎡)의 감정가는 426,000,000원이며, 이는 약 739만원/㎡에 해당합니다.

* 감정가 대비 주변 실거래가 평균 가격이 다소 낮게 형성되어 있습니다. 이는 본건 건물의 신축 연도(2021년)가 비교적 최신인 점을 고려할 때, 최신 건물로서의 가치가 감안된 것으로 판단됩니다. 다만, 인접한 신축 건물이나 유사 신축 건물의 실거래가 정보가 추가적으로 확인된다면 시세 분석에 더욱 도움이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

* 교육환경 보호구역(역곡초, 역곡중)에 포함되어 있어 교육 시설과의 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 건물은 2021년 11월 5일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 4층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인의 경우 취득 시 허가를 받아야 하는 등 제약이 있을 수 있습니다. (경매 낙찰 시 국내인은 일반적인 경우 해당되지 않으나, 관련 규정 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 계약 진행 시 HUG의 특정 요구사항이나 절차가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 명시된 임차인 외 추가 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 정확한 임대차 관계 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 JD펠리시티는 2021년 신축된 현대적인 다세대주택으로, 역곡역 초역세권은 아니지만 도보 및 차량 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 주변 주거 및 상업 시설과의 조화, 편리한 교통 여건은 긍정적인 요소입니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항은 매수 시 고려해야 할 부분입니다. 신축 건물이라는 점을 감안하면 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 역곡역 및 각종 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 가능성 및 부동산 시장 동향에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 426,000,000원을 기준으로, 본건의 신축 연도 및 입지 조건을 고려하여 경쟁력을 갖춘 입찰가로 430,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 답사를 통한 실질적인 가치 판단 및 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.