나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34252 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 3층324호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스텔, 업무시설 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 ""구래역""이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 15층 건물내의 제3층 제324호로서,
(사용승인 : 2021.4.8.)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35미터, 동측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34252 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 3층 324호

건물명: 중일라크리움

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 15층 건물 내 제3층 제324호

사용승인일: 2021년 4월 8일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 104,000,000원

토지 면적: 6.17㎡ (약 1.87평)

건물 면적: 21.27㎡ (약 6.43평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 주위 여건은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 구래역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

집합건물 등기부상 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 등기(갑4)입니다.

본건 등기부상 을구 1번 주택임차권(박민서, 115,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 29일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 표시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 해당 정보에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 박 (등기부상 권리자: 박민서)

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 12일

확정일자: 2022년 4월 4일

대항력: 있음

비고: 말소되지 않는 선순위 임차권으로, 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 1번 박 임차권의 보증금 115,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 만약 경매 배당 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건이 소재한 지역은 김포한강신도시 내 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 상업지역으로, 개발이 활발하게 이루어지고 있는 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 중일라크리움 오피스텔의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 19일 거래: 85,000,000원 (전용면적 21.273㎡, 8층)

* 2026년 7월 1일 거래: 85,000,000원 (전용면적 20.686㎡, 11층)

* 2026년 7월 3일 거래: 75,000,000원 (전용면적 20.686㎡, 13층)

최근 거래 가격대는 75,000,000원에서 85,000,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 104,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 한가람초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 그로 인해 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련

선순위 임차권(박 ) 보증금 115,000,000원의 인수 문제는 가장 큰 리스크 요인입니다. 매수인은 본인이 입찰하는 금액 외에 추가로 115,000,000원을 부담하게 되므로, 총 투자 비용이 상승하게 됩니다.

6.2. 미확인 정보

감정평가서 상 폐문부재로 내부 확인이 불가능했던 점, 그리고 임차인 현황에 보증금 및 차임이 0원인 김 임차인의 대항력 존재 표기는 일반적인 임대차 관계와 상이하여 추가 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 비교적 신축 건물로, 입지 및 교통 여건이 우수하다는 장점이 있습니다. 하지만, 매각으로 인해 인수해야 하는 1억 1천 5백만 원의 보증금이 있는 선순위 임차권이 존재하며, 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다. 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정되었고, 특이 임차인 정보 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 준공)

* 김포한강신도시 내 역세권 (구래역 인접)

* 업무시설 및 근린생활시설 밀집 지역

9. 예상 입찰가

현 시세 및 건물의 가치를 고려할 때, 75,000,000원에서 85,000,000원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다. 그러나 매수인에게 인수되는 115,000,000원의 보증금이 존재하므로, 입찰 시 총 투자 비용을 면밀히 고려해야 합니다.

단, 인수 보증금 115,000,000원을 제외하고 순수 물건 가치와 현재 시세, 그리고 법적 권리 관계를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정한다면, 90,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 90,000,000원으로 입찰 시 낙찰받는다면, 총 투자 비용은 90,000,000원(입찰가) + 115,000,000원(인수 보증금) = 205,000,000원이 되므로, 최근 실거래가(7500만~8500만원)와 비교했을 때 과도한 금액이 될 수 있습니다. 따라서, 본건은 인수가격이 시세보다 높게 형성될 가능성이 크므로 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.