나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34301 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 363-3 퍼스트빌에이 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 위치
본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '양곡초등학교' 북서측 인근에 소재함
○ 주위환경
다세대주택, 아파트 등으로 형성된 주택지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로윰
○ 대중교통여건 : 보통임
- 버스: 인근 간선도로(양곡1로)변에 버스 정류장 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호로서
○외벽 : 석재, 벽돌, 몰탈위 페인팅 마감
○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
○창호 : PVC 새시

이용상태

○다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등
○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 2필 일단의 사다리형 평지임.
○ 이용상태: 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 단지 북측으로 중로의 포장 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 362-2번지: 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>
○ 363-3번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 주택임차권: 임차보증금(175,000,000) 점유개시일(2022.07.08)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경34301 (1)

* 물건종별: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 363-3 퍼스트빌에이 1동 3층301호

* 토지면적: 30.25㎡ (약 9.15평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 49.24㎡ (약 14.89평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 정보

* 건축년도: 2016년

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호

* 외벽: 석재, 벽돌, 몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 창호: PVC 새시

* 난방설비: 개별난성

* 부대설비: 급배수, 위생, 소방, 도시가스, 승강기 설비 등

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 179,000,000원

* 감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '양곡초등학교' 북서측 인근에 소재합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근성: 자유로 진입 용이

* 대중교통 여건: 보통 수준으로, 인근 간선도로(양곡1로)변에 버스 정류장이 소재합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지(362-2번지, 363-3번지)는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(양곡초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역(양곡처리분구) 등의 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 있습니다.

* 토지 형상은 2필 일단의 사다리형 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 단지 북측으로 중로의 포장 도로와 접하여 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경34301) 등기부채권 총액: 175,000,000원 (을구 6번)

3.2. 인수되는 권리

* 임차인: 함보영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-02

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 말소될 권리

* 본 물건의 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을구 3번 주택임차권등기 (권리자: 이태수, 권리금액: 175,000,000원)는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이태수 (주택도시보증공사)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-21

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부 요약 상 말소 대상이나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸 처리될 예정입니다.

* 임차인: 함보영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-02

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금이 0원이며, 대항력이 있으므로 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2016년) 및 규모(약 48.33㎡)의 '퍼스트빌B' 단지 내 물건이 2026년 3월 19일에 139,500,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 2,886,405원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건 건물 면적(49.24㎡)을 위 시세에 적용 시, 약 142,129,130원의 시세가 추정됩니다.

* 2019년식의 다른 단지(금전클라로힐1차)에서는 2026년 3월 약 168,000,000원에서 175,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가는 179,000,000원으로, 최근 유사 물건 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

4.2. 건물 유형 및 동향

* 본건은 단지형 다세대주택으로, 김포 양촌읍 지역은 지속적인 주거 단지 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건은 주택가에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 혐오시설 정보는 제공된 자료 및 외부 검색 없이 확인되지 않았습니다.)

5.2. 교육시설

* 본건 북서측 인근에 양곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타

* 본건 소재지 인근의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 최근 시세에서 분석되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 함보영 임차인은 대항력이 있으나 인수 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다. 다만, 임차인과의 관계 형성 및 명도 과정에서의 비금전적 마찰 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 이태수 임차인의 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 최종 말소 여부는 법원 매각 결정 및 등기부 확인이 필요합니다.

6.2. 기타

* 부동산 시장 변동성 및 지역 개발 계획 변화에 따른 시세 변동 위험이 존재합니다.

* 감정가와 유사 물건 실거래가 간의 차이가 존재하므로, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년식 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인(함보영)이 존재하나 인수해야 할 보증금이 0원이어서 금전적 부담은 없습니다. 주택임차권(이태수)은 HUG의 말소 동의로 소멸될 것으로 예상됩니다. 유사 단지 내 거래가는 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있으나, 향후 시장 상황 및 개발 잠재력을 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 유사 물건 실거래가 대비 감정가가 다소 높아, 신중한 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 책정이 중요합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 명도 과정의 비금전적 리스크만 관리하면 됩니다.

* 양곡초등학교 인근의 주거지로서 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건(2016년식, 퍼스트빌A/B 단지)의 물건이 2026년 3월 139,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 제곱미터당 약 2,886,405원의 시세로 산정됩니다. 본건의 면적(49.24㎡)을 적용 시 약 142,129,130원의 추정 시세가 나옵니다. 감정가(179,000,000원) 및 채권 최고액(175,000,000원)을 감안하고, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 및 주변 시세, 물건 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 155,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 보수적인 접근 방식이며, 실제 입찰 참여 시에는 최신 시세 동향 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.