나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34223 [1] 경기도 김포시 하성면 양택리 236-31 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

김포시 하성면 마조리 소재 ""금성초등학교"" 남측 인근에 위치하는 토지 및 건물로서 인근은 소규모공장, 농가주택 및 농경지가 혼재된 농촌지대임.

교통상황

김포시 중심지역으로부터 원거리에 소재하고 시내버스정류장도 원거리에 소재하여 대중교통상황 불편한 지역임.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 사다리형 등 토지로서 일단의 전원주택단지로 개발된 단독주택의 부지 및 단지내 도로로 이용중임.

인접 도로상태

아스콘 포장 세로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 포함)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 군사기지 및 군사시설 보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 성장관리권역(수도권정비계획법), 폐기물매립시설설치제한구역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원에 관한 법률) 내 토지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브 및 기와지붕 2층 단독주택 8개동으로서

외벽 : 콘크리트 위 치장타일 및 석재 등 마감
창호 : 섀시 및 알미늄 창호임.

이용상태

단독주택 8개동이 건축되어 있으며 건축물 사용승인되었으나 미입주상태로 보임.

설비내역

각 개별동별 일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-각 목록의 토지는일단의 전원주택단지로 개발된 단독주택의 부지 및 단지내 도로로 이용중 임
-단독주택 8개동이 건축되어 있으며 사용승인되어 있으나 미입주상태로 보임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34223 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 양택리 236-31

용도: 단독주택 (8개동)

감정가: 4,313,356,480 원

토지면적: 2474.00㎡ (약 748.48평)

건물면적: 1049.24㎡ (약 317.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 김수정)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 김포시 하성면 마조리 소재 "금성초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 농가주택 및 농경지가 혼재된 농촌지대입니다.

교통상황: 김포시 중심지역으로부터 원거리에 소재하고 시내버스정류장도 원거리에 있어 대중교통 이용이 불편한 지역입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 폐기물매립시설설치제한구역 내 토지입니다.

1.3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 광남새마을금고의 근저당권(접수일자: 2022-06-27, 채권최고액 2,833,200,000원)입니다.

본 경매로 인해 광남새마을금고 근저당권, 김포시의 압류(2025-09-01, 2025-10-15, 2025-12-30), 김수정의 강제경매(2025-08-21) 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요가 있습니다. (상세 내용 부족으로 추가 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 모든 단독주택의 임대차 관계는 미상으로 확인되었으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 소규모 공장, 농가주택, 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 지역에 위치합니다.

주변에 상업 시설보다는 자연 환경 및 농업 관련 시설이 주를 이루고 있어, 일반적인 도시 상권과는 거리가 있습니다.

단독주택 단지로 개발되었으나, 현재 모든 주택이 미입주 상태인 점은 향후 분양 또는 임대 시 시장 수요에 대한 면밀한 분석이 필요함을 시사합니다.

1.5. 생활정보

주요 근접 시설: 금성초등학교가 인근에 있으나, 접근성은 다소 떨어집니다.

교통: 김포시 중심부 및 대중교통 접근성이 좋지 않아 차량을 이용한 이동이 필수적입니다.

주변 환경: 농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 입지적 제약: 대중교통 이용 불편 및 김포시 중심부와의 거리감은 수요층 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 개발 제한 구역: 군사보호구역, 폐기물매립시설설치제한구역 등 다수의 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 미입주 상태: 8개동의 단독주택이 사용승인되었음에도 미입주 상태로 보이는 점은, 미분양 또는 입주율 저조 등의 문제로 인한 잠재적 공실 또는 자산 가치 하락의 위험이 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상인 점은 예상치 못한 명도 문제나 법적 분쟁의 소지를 남길 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광대한 토지 위에 8개동의 단독주택이 조성된 대규모 전원주택 단지입니다.

농촌 지역의 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 다소 부족합니다.

특히, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 폐기물매립시설설치제한구역 등 다수의 개발 제한 구역에 포함되어 있어 향후 개발 계획 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

현재 모든 주택이 미입주 상태인 점과 임대차 관계가 불확실한 점은 투자 시 주요 고려 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 단지형 전원주택으로 잠재적 가치: 넓은 대지에 조성된 단독주택 단지로, 주말 주택이나 은퇴 후 거주 목적의 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 개발 가능성: 토지 면적이 넓어 향후 토지 용도 변경 또는 추가 개발 가능성을 검토해 볼 수 있습니다 (단, 지역 제한 구역 확인 필수).

* 시세 대비 저가 매수의 기회: 경매 특성상 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,313,356,480원입니다.

현재 시점에서 해당 지역의 유사 부동산 거래 사례를 직접 조사하고, 물건의 상태, 잠재적 리스크(미입주, 개발 제한 등), 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 및 자금 부담 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인근 지역의 유사 부동산 매매 사례 조사 결과, 비슷한 규모와 입지의 단독주택 단지의 경우, 감정가 또는 그 이하에서 거래되는 사례도 있으며, 지역적 특성 및 수요에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 결정합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 방문을 통해 실제 상태를 파악하고, 최근 실거래가 및 주변 부동산 시세를 면밀히 분석한 후, 투자 목표 수익률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

보수적인 관점에서, 감정가(43.13억원) 대비 70~80% 수준인 약 30억원 ~ 34억원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 시세 조사에 따른 조정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.