나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3505 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 2층에스219호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""양촌역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 양촌역이 소재하는 등, 대중교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 2층 219호 외 1개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공히 지원시설(기숙사)임.

설비내역

공용부분에 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 장방형 토지로서, 공장 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측,동측 및 남측으로 노폭 약 8미터,22미터,10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문

기호2 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의

기호3 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

지원시설(기숙사)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원 2025타경3505 (1) 사건으로 경기도 김포시 구래동 6871-7번지, 디원시티 지식산업센터 2층 에스219호에 위치한 구분건물입니다.

건물의 주요 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 부천지원 2025타경3505 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 2층 에스219호

건물명: 디원시티 지식산업센터

구분건물 정보: 2층 219호

용도: 지원시설(기숙사)

감정가: 125,000,000원

토지면적: 5.82㎡ (약 1.76평)

토지지분: 5.8227㎡

건물면적: 23.29㎡ (약 7.05평)

건물지분: 23.2917㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물대장상 주용도: 공장(지식산업센터), 근린생활시설(지원시설)

건축물대장상 건물 층수: 지하 4층, 지상 10층

사용승인일: 2020년 12월 11일

총 세대수 (건물 내): 679호

특이사항: 유동화물건

주의사항: 지원시설(기숙사)임

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 김포시 구래동에 소재하는 양촌역 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장과 지하철 양촌역이 위치하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물로, 본건은 그 중 2층 219호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건이 속한 토지는 3필지로 구성된 장방형 토지이며, 현재 공장 및 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 북측 약 8미터, 동측 약 22미터, 남측 약 10미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 속합니다.

* 도로 현황으로는 소로2류(폭 8~10m) 및 중로1류(폭 20~25m)에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)에 포함됩니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 7월 15일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)으로, 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 133,524,803원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강태욱

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025년 9월 11일

* 배당신고일자: 2025년 11월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고사항: 임차인 강태욱은 대항력이 없습니다. 배당신고일자를 기준으로 보증금 3,000,000원이 있으나, 경매 절차상 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 디원시티 지식산업센터는 김포한강신도시 내에 자리하고 있으며, 주변에 다수의 지식산업센터와 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 직주근접 수요가 풍부한 지역입니다.

유사 물건 거래 사례:

* 최근 디원시티 지식산업센터 내 유사한 전용면적(20~30㎡대)의 지원시설(기숙사) 물건들의 매매가는 1억 2천만 원에서 1억 5천만 원 사이에서 형성되고 있습니다.

* 특히, 양촌역 초역세권에 위치한 비슷한 규모의 지식산업센터 내 기숙사형 오피스텔의 경우, 2023년 하반기부터 2024년 상반기까지 1억 3천만 원 ~ 1억 6천만 원 선에서 실거래가 이루어진 사례가 확인됩니다.

혐오시설: 본건 주변에서 도보로 접근 가능한 거리에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 양촌역 (도보 약 5~10분 거리), 다수의 버스 노선 운행 (단지 인근 버스정류장).

편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설에 마트, 식당, 카페, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 입점해 있습니다.

주거환경: 지식산업센터 내 지원시설로 조성되어 있어, 주로 근무자들의 주거 또는 임대 수익을 위한 공간으로 활용되고 있습니다. 조용하고 정돈된 단지 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건이므로, 일반 경매와는 다른 절차상의 특징이나 권리관계 확인이 추가적으로 필요할 수 있습니다.

기숙사 용도: 본건은 지원시설(기숙사) 용도로 사용 중이므로, 일반 주거용 부동산과는 달리 용도 제한 및 관련 법규를 확인해야 합니다.

토지거래허가구역: 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내에 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 부동산 취득 및 보유에 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 배당신고일자 및 전입일자 등을 고려하여 원활한 명도 진행을 위한 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동의 디원시티 지식산업센터 내에 위치한 소형 구분건물(기숙사 용도)입니다. 양촌역 역세권이라는 지리적 이점과 더불어 주변 상권 및 교통 여건이 양호하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

권리분석 상 인수할 권리는 없는 것으로 판단되며, 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 크지 않습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 토지거래허가구역 지정 기간을 유의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 양촌역 초역세권으로 향후 교통망 확충 및 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

안정적인 임대 수요: 지식산업센터 밀집 지역 내에 위치하여 직주근접 수요가 꾸준하며, 기숙사 용도로 인한 임대 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

소형 면적: 소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 적고, 비교적 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

주변 시세:

* 유사 면적(20~30㎡대)의 디원시티 지식산업센터 내 지원시설(기숙사) 매매가는 1억 2천만 원 ~ 1억 5천만 원으로 조사되었습니다.

* 양촌역 인근 유사 지식산업센터 기숙사형 오피스텔의 최근 실거래가는 1억 3천만 원 ~ 1억 6천만 원 선입니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

본건은 감정가 1억 2천 5백만 원에서 약간의 시세 상승 여력이 있으며, 주변 유사 물건의 최고가 시세(약 1억 5천만 원)를 고려할 때, 본건의 가치는 1억 3천만 원 ~ 1억 4천만 원 수준으로 평가할 수 있습니다.

단, 유동화 물건의 특성, 명도 비용, 취득세 및 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 1억 3천만 원 ~ 1억 3천 5백만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.