나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511988 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""숭의초등학교"" 남측 인근에 위치하고
부근은 다세대주택,아파트,오피스텔,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2020년 12월 31일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건중
제2층 제206호로
외벽:석재붙임 및 페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 부정형의 토지로 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2019-10-29)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~
2026. 8. 25.)))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음.

2023카임13106(2023.07.24)

임차보증금: 225,000,000원
범 위: 2층 206호 59.159제곱미터 전부
임대차계약일자: 2021.06.26
주민등록일자: 2021.07.15
점유개시일자: 2021.07.15
확정일자: 2021.07.01
임차권자: 조**(620319-*******),인천 미추홀구 장천로94번길21,101동 206호

AI 물건분석

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측과 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 1월 3일 주택도시보증공사가 설정한 가압류(갑6)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권등기(을3, 2023.07.24.)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

*임차인 현황 *

임차인: 주택도시보증공사(조정연)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-15

확정일자: 2021-07-01

배당신고일자: 2023-07-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담 없음.

등기부채권 총액: 1,013,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 일대는 주거용 및 업무용 시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 확보되어 있습니다.

다만, 과거 집창촌 지역(옐로하우스)이 인근에 있었으나 현재는 재개발이 진행되어 주거환경 개선이 이루어지고 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋습니다.

교육: 숭의초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

편의시설: 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

의료: 인하대병원, 인천보훈병원 등이 자차로 접근 가능한 거리에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 존재했음을 시사합니다.

과거 숭의동 일대에 집창촌(옐로하우스)이 있었던 지역으로, 재개발이 진행 중이나 일부 부정적인 이미지가 잔존할 수 있습니다.

하지만 해당 물건 자체는 준주거지역에 위치하며, 숭의초등학교 남측 인근으로 입지가 양호한 편입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등에 한하며 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 12월 사용승인)에 해당하며, 입지 조건 및 교통, 편의시설 접근성이 양호한 오피스텔입니다.

권리분석 상 인수되는 권리 부담이 없어 낙찰자가 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 과거 지역의 역사적 맥락과 재개발 진행 상황을 고려할 필요가 있습니다.

전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 관리 상태 양호 예상.

인천 시내 접근성이 양호한 입지.

인수 부담이 없는 권리 관계.

재개발 사업 진행으로 인한 지역 환경 개선 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 264,000,000원

최근 유사 오피스텔 매매 사례 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 2억 3천만원 ~ 2억 6천만원 범위로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 대비 85% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 224,400,000원 ~ 237,600,000원으로 추정됩니다.

실제 입찰 시에는 경쟁 정도 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.