나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512054 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1133-13 더클래스 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천시청역' 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층건(사용승인일 : 2017.03.17.)내
14층 1402호로서
- 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 20미터 및 약 4미터의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에
관한 허가구역, 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 업무시설인데, 집합건축물대장상 용도는
오피스텔임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512054 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1133-13, 더클래스 14층 1402호

용도: 오피스텔

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 14층 중 14층, 사용승인일 2017.03.17.

감정가: 228,000,000원

토지 면적: 10.71㎡ (약 3.24평)

건물 면적: 76.07㎡ (약 23.01평, 전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 구월동 '인천시청역' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

교통: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편입니다.

도로: 본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 20미터 및 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구) 등에 해당합니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험 가압류 (2024-07-16, 199,094,510원) 입니다.

등기부상 권리 현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기(김종성 -> 최수근)가 존재합니다.

* 서울보증보험, 삼성카드, 롯데카드, 국민건강보험공단, 충북신용보증재단, 충주시, 충주세무서장, 주택도시보증공사(강제경매), 남동구 등 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있습니다.

* 총 채권액은 566,901,542원입니다.

임차인 현황:

* 이수미 (주택도시보증공사): 보증금 300,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022.08.22, 확정일자 2022.07.28, 배당신고일자 2024.09.09. 대항력은 없습니다. (비고: HUG 인수조건 변경 관련, 해당 임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.)

* 진형선: 보증금 0원, 차임 5,000원. 대항력은 없습니다.

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 임차권 등)는 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

특이사항: 등기사항전부증명서상 용도는 업무시설이나, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

업종: 본 물건은 오피스텔로 사용되고 있습니다.

주변 상권: 인천시청역 인근으로 업무시설 및 근린생활시설이 발달하여 상권 활성화가 예상됩니다.

유동인구: 인천시청 및 관련 기관, 다수의 상업시설 이용객 등 풍부한 유동인구 확보가 가능합니다.

임대 현황: 임대 관계는 미상이나, 주변에 유사한 물건의 거래가 활발한 편입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천시청역(지하철 1호선, 인천1호선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

편의시설: 인근에 인천시청, 금융기관, 병원, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설: 주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경 보호구역에 해당합니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 업무와 주거를 겸하기에 용이한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 본 물건의 경우 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인(이수미)이 연관되어 있으나, 임차권은 말소 예정으로 인수되지 않습니다.

용도 표기 차이: 등기사항전부증명서상 '업무시설'과 집합건축물대장상 '오피스텔' 표기 차이는 큰 문제가 되지 않으나, 계약 시 확인이 필요합니다.

감정가 대비 높은 채권 총액: 총 채권액이 5.6억 원으로 감정가 대비 높은 편입니다.

시세 대비 높은 감정가: 감정가(228,000,000원) 대비 최근 실거래가(183,000,000원 ~ 190,000,000원)가 낮아, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천시청역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통이 우수합니다.

다수의 채권자가 존재하지만, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점과 'HUG 인수조건 변경' 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천시청역을 중심으로 편리한 교통 및 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 업무시설 및 관공서 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

깨끗한 권리 상태: 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

시세 차익 기대: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2025년 11월 11일: 190,000,000원 (7층, 전용 71.65㎡)

* 2026년 3월 28일: 190,000,000원 (13층, 전용 76.71㎡)

* 2026년 3월 20일: 183,000,000원 (14층, 전용 71.65㎡)

본 물건은 14층, 전용 76.07㎡ (약 23.01평)입니다.

가장 유사한 조건인 14층 실거래가는 183,000,000원이며, 비슷한 면적인 13층 실거래가는 190,000,000원입니다.

감정가는 228,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

현재 시세, 물건의 장단점, 경매 시장 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 185,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 추가 정보 확인 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.