나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511874 [1] 인천광역시 남동구 간석동 773-12 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '부평삼거리역' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 302호로서,
외벽: 적벽돌 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:1990.4.19)

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역((15.12.31.)지적재조사업에 따른 변경고시), 가축사육제한구역(2013-03-
08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지
정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 건물은 '선경빌라 에이동'으로 통칭됨.
- 별첨 건물개황도에 표기한 바와 같이 본건 북측으로 '벽체이용 벽돌조 판넬지붕 다용도실'
이 설치되어 있음.

물건 비고

-본건 건물은 '선경빌라 에이동'으로 통칭됨.
-감정서에 기재된 본건 북측의 '벽체이용 벽돌조 다용도실'은 본건 내부를 통해서만 접근이 가능하고 별도 분리가 곤란한 본건의 부합물로 판단되며 그 가치는 건물분 감정평가액에 포함되었음(감정평가서, 2026.8.18.자, 2026. 8.20.자 감정보완서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511874 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 간석동 773-12, 3층 302호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

86,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

* 건물면적: 27.66㎡ (약 8.37평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

장OO

1.9. 건축물 정보

* 건축물대장 사용승인일: 1990년 4월 19일

* 건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 302호

* 건축물대장상 용도: 공동주택 (다세대주택)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '부평삼거리역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 4. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 간석동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 31일 거래된 풍경채(2014년식, 64.73㎡)는 17,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 6일 거래된 동아주택(바동)(1987년식, 47.56㎡)은 12,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 4일 거래된 목화빌라(나)(1991년식, 34.65㎡)는 5,500만원에 거래되었습니다.

본건 건물은 1990년식, 전용면적 27.66㎡(약 8.37평)으로, 1991년에 거래된 34.65㎡ 빌라(5,500만원)와 연식 및 면적이 유사하나, 본건의 면적이 더 작아 시세는 5,500만원 이하 수준으로 추정됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2023년 8월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑9) 입니다.

* 본 경매물건은 부동산강제경매로, 채권자는 장OO입니다.

1.2. 2. 임차인 분석

* 임차인 박지은: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 5월 1일, 대항력 없음.

* 임차인 장하은: 보증금 89,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 8월 6일, 확정일자 2021년 7월 7일, 배당신고일자 2025년 2월 14일, 대항력 있음.

1.2. 3. 인수되는 권리

* 을구 11번 주택임차권 (장하은): 89,000,000원. 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주위환경

본건이 위치한 간석동 일대는 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능이 중심인 상권입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통

인천지하철 1호선 '부평삼거리역'이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 양호합니다.

1.4. 2. 주변 시설

* 학교: 인천주원초등학교, 인천남고등학교 등이 인근에 소재합니다.

* 공원: 인천중앙공원, 늘솔길공원 등이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 간석역, 부평삼거리역 주변의 상업시설 및 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장하은의 보증금 89,000,000원 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건 감정가(86,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 건물 노후도

1990년에 사용승인된 건물로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 3. 부합물

건물 북측에 '벽체이용 벽돌조 다용도실'이 부합물로 존재하며, 감정가에 포함되었으나 독립적인 사용이나 가치 상승에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부평삼거리역 인근의 다세대주택으로, 편리한 교통망과 근린 생활시설 접근성이 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 8,900만원을 인수해야 하는 큰 부담이 있으며, 이는 감정가보다 높은 금액입니다. 따라서 입찰 시에는 인수될 보증금을 포함한 총 매입 비용과 향후 시세 상승 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 역세권 위치 및 대중교통 이용 용이성.

* 주변의 생활 편의시설 및 공원 등 쾌적한 주거 환경.

* 장기적인 관점에서 지역 시세 상승 시 잠재적 가치 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건(1991년식, 34.65㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 4일에 5,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 면적이 작고 건축 연도도 유사하므로, 부동산 자체의 시장 가치는 5,500만원 이하로 추정됩니다.

그러나 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 8,900만원으로, 부동산 자체의 시장 가치보다 높습니다. 이러한 상황에서는 투자자가 해당 물건의 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

투자자는 본건의 실제 시장 가치를 120,000,000원 수준으로 예상한다고 가정할 경우, 인수 보증금 89,000,000원을 제외한 투자 금액으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 시장가치: 120,000,000원

* 인수 보증금: 89,000,000원

* 예상 입찰가: 120,000,000원 - 89,000,000원 = 31,000,000원

이 경우 총 매입 비용은 31,000,000원(입찰가) + 89,000,000원(인수 보증금) = 120,000,000원이 됩니다. 다만, 이는 투자자가 해당 부동산의 실제 시장 가치를 1억 2천만원 이상으로 판단할 경우의 추정치이며, 시장 상황 및 개별 물건의 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

주의사항: 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하므로, 입찰 전 임차인과의 협상 가능성, 배당 절차, 물건의 실제 가치 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 인수되는 보증금으로 인해 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 위험이 매우 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.