나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511811 [1] 인천광역시 남동구 논현동 732-1 인천논현힐스테이트 101동 24층2403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""인천논현역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 수인분당선 ""인천논현역"" 및 노선버스 정류장이 소재하
는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

복합식구조 경사스라브지붕 32층 건물 내 제24층 제2403호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 마감 등,
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트 부지 남동측으로 아파트 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고잔), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제
한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국
인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경511811 (1) 부동산강제경매 사건으로, 인천광역시 남동구 논현동 732-1번지에 소재한 인천논현힐스테이트 101동 24층 2403호 아파트입니다. 감정가는 869,000,000원이며, 토지 면적은 80.98㎡ (약 24.5평), 건물 면적은 145.75㎡ (약 44.1평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 동OOOOOO (동작신용협동조합 추정)이며, 중복사건으로 다른 경매 절차가 진행 중인 점 참고 바랍니다. 본 건물은 2010년 10월 22일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "인천논현역"으로부터 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다. 교통 상황은 수인분당선 "인천논현역"과 다수의 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 5월 21일 접수된 애큐온저축은행의 근저당권입니다. 해당 권리 이후로 접수된 모든 권리(가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 현재까지 확인된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서에 "지상권개요"가 기재되어 있으나 상세 내용이 없어 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있다면, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 아파트 단지는 인천논현역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구와 인접해 있어 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 이용하기 용이합니다. 배후 수요가 풍부한 대단지 아파트 단지로서, 상권은 비교적 안정적으로 유지될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 총 5개 동, 594세대로 구성된 인천논현힐스테이트 아파트 단지 내 101동 24층에 위치합니다. 사용승인일은 2010년 10월 22일이며, 건물 구조는 철근콘크리트구조(복합식)로 경사 스라브 지붕을 갖추고 있습니다. 전용 면적은 145.75㎡ (약 44.1평)으로, 이는 중대형 평형에 해당합니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방(도시가스), 화재 탐지, 승강기 등 현대적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 단지 내에는 총 1103대의 주차가 가능하며, 지하 자동 주차 시스템도 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 인천지방법원 2025타경511811 사건 외에 인천지방법원 2026타경504592 임의경매 사건도 함께 진행 중인 중복사건으로, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획 상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으며, '토지거래계약에 관한 허가구역'(외국인 등에 한함, 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당하므로 외국인 명의 취득 시 허가 절차가 필요합니다. 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 표기된 점은 명도 과정에서 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다. 주변에 혐오 시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 지도 확인을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천논현힐스테이트 아파트는 역세권 대단지로서 입지적 강점을 갖추고 있으며, 145.75㎡ (약 44.1평)의 넓은 면적은 실수요자들에게 매력적일 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 중복사건 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가와 최근 실거래가를 비교 분석하여 가격 메리트를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 대단지 프리미엄: 인천논현역을 도보로 이용 가능한 입지와 594세대의 대단지가 주는 안정성.

* 중대형 평형 선호도: 44.1평의 넓은 면적은 가족 단위 실수요자에게 높은 만족도를 줄 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 실거래가 분석을 통해 가격 메리트를 확보할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적인 132.6151㎡ (약 40.1평)의 23층 매물이 2026년 7월 1일 695,000,000원(약 1733만원/평)에 거래되었습니다. 본건은 145.75㎡ (약 44.1평) 면적이며 24층에 위치하여, 유사 면적 대비 넓은 공간과 약간 높은 층수를 고려할 때 695,000,000원보다는 높은 가격이 형성될 것으로 보입니다.

감정가 869,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가 수준을 반영하여 예상 입찰가를 산정하면 약 7억 3천만원에서 8억 3천만원 범위로 추정됩니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 750,000,000원 ~ 800,000,000원으로 제시하며, 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 명도 가능성, 임대차 현황 상세 조사, 최신 시장 동향 및 유사 물건의 최근 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.