나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511969 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 북서측 인근에 위치하는 ""베스티움""
제7층 제701호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활
시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(주안역)이 소재하는 등
제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건중 제7층 제701호로서,
외벽 : 법랑판넬 및 석재 붙임 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장, 기계식
주차설비 및 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 '공동주택, 업무시설 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가
축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025
. 8. 26.~2026. 8. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-07-18)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511969 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 70,000,000원

토지면적: 5.56㎡ (약 1.68평)

토지지분: 5.557㎡ (약 1.68평)

건물면적(개략): 17.09㎡ (약 5.17평)

건물지분(개략): 17.095㎡ (약 5.17평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 상세 정보:

- 사용승인일: 2012년 10월 31일

- 총 층수: 15층

- 해당 층: 7층

- 전용면적: 19.315㎡ (약 5.84평)

- 총 호수: 204호

- 구조: 철근콘크리트구조

- 주요 용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설

1.1. 입지조건

- 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 북서측 인근에 위치.

- 주변환경: 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역.

- 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(주안역)이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 보통 수준임.

1.2. 권리분석

- 말소기준권리: 금천세무서장 압류 (접수일자 2025-07-31)

- 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

- 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(홍 )

* 보증금: 72,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-30

* 확정일자: 2022-06-17

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을구 3번 주택임차권(홍인기, 72,000,000원)은 말소 대상이나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며(주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출), 대항력은 없다고 기재되어 있습니다. 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 해당 내용의 불일치 및 HUG 인수조건 변경에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

- 본건은 인천의 주요 교통 요지인 주안역 역세권에 위치.

- 주변으로 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재하여 유동인구 및 잠재 수요 확보에 유리한 환경.

- 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익 기대 가능.

1.4. 생활정보

- 교통: 인천 1호선, 경인선 주안역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

- 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 높음.

- 교육: 본건은 상대보호구역에 포함되어 있으나, 구체적인 학교와의 근접성 등은 추가 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

- HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자인 동시에 임차인 관련 복잡한 권리관계에 얽혀 있어, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 함.

- 선순위 임차권 관련: 등기부상 말소 예정이고 대항력이 없다고 명시되었으나, 물건명세서 상의 비고란 내용과 일치하지 않는 부분이 있어 최종 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

- 토지 이용 계획: 도시관리계획 입안 중(2025-07-18)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 향후 지구단위계획 변경에 따른 영향 가능성 존재.

1.6. 종합 의견

- 주안역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로서, 입지 및 교통 여건은 우수함.

- 감정가(7000만원) 대비 최근 실거래가(최고 5000만원)의 편차가 커서 시세 판단에 유의해야 함.

- 권리분석상 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없으나, HUG 관련 특이사항 및 권리관계의 불일치에 대한 철저한 사전 조사 필수.

- 소형 면적의 오피스텔이라는 점과 현재 시세, 그리고 권리관계의 복잡성을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정 필요.

1.7. 투자 포인트

- 주안역 초역세권 입지로 향후 역 주변 개발에 따른 가치 상승 기대.

- 소형 오피스텔로서 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮음.

- 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

- 최근 실거래가 분석:

* 2026년 1월 (7층): 40,280,000원

* 2026년 5월 (5층): 39,000,000원

* 2026년 7월 (7층): 50,000,000원

- 최근 7층 거래가가 50,000,000원으로, 본건의 7층과 동일한 조건임을 감안할 때, 현재 시장가 상단으로 판단됨.

- 감정가 70,000,000원은 시세 대비 높은 수준이며, 낙찰자는 인수할 임차 보증금이 없으므로 시세 반영하여 입찰가 산정.

- 주변 지역의 일반적인 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

- 예상 입찰가: 48,000,000원 ~ 53,000,000원. (이는 최근 최고 실거래가 및 경매 시장에서의 통상적인 상승률을 고려한 보수적인 범위임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.