나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512034 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1039-1 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천남동초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 내 제7층 제702호으로서,
(사용승인일 : 2002.07.15)

외 벽 : 인조석 붙임, 드라이비트 등 마감.
내 벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 14미터 및 약 16미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512034 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1039-1, 7층702호

용도: 오피스텔

감정가: 113,000,000원

토지면적: 21.30㎡ (약 6.44평)

토지지분: 21.295㎡ (약 6.44평)

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

건물지분: 59.4㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서O

사용승인일: 2002년 7월 15일

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 내 7층 702호

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, '인천남동초등학교' 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 토지는 북측으로 약 14미터, 남측으로 약 16미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지는 세장형의 평지로 이용 중이며, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 활용되고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다.

채권자는 서O이며, 등기부채권 총액은 588,810,000원입니다.

말소기준권리는 2019년 1월 28일 접수된 김용호의 근저당권(을17, 43,810,000원)입니다.

임차인 현황으로는 한국토지주택공사가 있으며, 보증금 85,000,000원, 차임 0원으로, 전입일자는 2018년 10월 25일, 확정일자는 2018년 10월 5일입니다.

다만, 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 20번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, '서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있습니다.

이에 따라 본 경매 절차에서 임차인의 보증금 85,000,000원은 매수인에게 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. SGI 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 등기상 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

인천 남동구 만수동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

본건 인근에는 인천남동초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 다수의 오피스텔 및 상가 건물들이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있는 지역입니다.

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 통한 물류 이동이나 접근성이 용이하며, 이는 상업 시설 운영에도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재까지 확인되지 않았으며, 지역 내 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2002년 7월 15일에 사용승인을 받은 7층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트조로 지어졌으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

주변으로 각종 마트, 병원, 은행 등 편의시설이 분포하고 있어 생활에 필요한 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

인천남동초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리하며, 대중교통 이용 편의성 또한 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 2002년에 사용승인되어 준공 후 20년 이상 경과된 건물입니다. 이에 따라 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

또한, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 계약 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 사항이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 외국인에게만 해당되므로 일반적인 투자자에게는 직접적인 리스크가 되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동의 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 환경이 양호하며 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

권리분석상 복잡해 보였던 임차인 문제는 SGI의 말소동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없는 것으로 정리될 것으로 예상되어, 명확한 권리 관계를 확보할 수 있는 기회입니다.

건물의 노후화 및 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 고려될 수 있으나, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 충분히 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요가 기대되는 준주거지역 내 오피스텔입니다.

* 초등학교 및 다양한 근린생활시설이 인접하여 주거 및 상업 활동 모두에 유리한 입지입니다.

* 권리상 인수 부담이 없는 상태로 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 인근 지역의 시세 및 개발 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 113,000,000원입니다.

본건과 유사한 조건의 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 만수동 일대의 오피스텔 시세는 평당 약 400만원에서 600만원 이상으로 형성되어 있으며, 유사한 면적의 오피스텔이 약 1억 5천만원에서 2억원 이상으로 거래된 사례도 있습니다. 해당 물건은 감정가가 113,000,000원으로, 이는 유사 물건의 최저가 수준 또는 그 이하로 평가될 가능성이 있습니다.

본건은 권리상의 부담이 없어 명확한 명도가 가능하며, 이를 고려할 때 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 범위에서 적극적으로 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예를 들어, 입찰가는 101,700,000원 (감정가의 90%) ~ 113,000,000원 (감정가의 100%) 범위 내에서 검토하는 것이 적절할 수 있습니다.

이 물건의 경우, 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 해당 금액을 제외한 총 투자금액을 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 입찰 참여자 수, 현장 조사를 통한 건물 상태 재확인, 최신 부동산 시장 동향 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.