나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511833 [1] 인천광역시 서구 신현동 304-1 루원시티 대성베르힐 112동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2025.09.06

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511833 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 신현동 304-1 루원시티 대성베르힐 112동 20층 2003호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

647,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 58.22㎡ (약 17.61평) - 토지 지분

* 건물면적: 99.47㎡ (약 30.11평) - 전용 면적

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

오OOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건

1.10. 주의사항

해당 사항 없음

1.11. 특수물건정보

유동화물건

1.12. 감정평가서 요약

건물감정평가요항표

- 건물의 구조: (제공된 정보 없음)

- 이용상태: (제공된 정보 없음)

- 설비내역: (제공된 정보 없음)

- 부합물 및 종물: (제공된 정보 없음)

- 공부와의 차이: (제공된 정보 없음)

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): (제공된 정보 없음)

1.13. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 이는 본 경매물건에 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 인수해야 할 보증금 또는 차임이 없는 상태임을 의미합니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.14. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 디에스종합건설주식회사 (2017-10-19)

* 소유권이전 (매매): 박종민 (2017-12-13)

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (2017-12-13, 305,800,000원)

* 근저당권: 우리은행 (2017-12-13, 305,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 오에스비저축은행 (2021-10-27, 192,000,000원) - 말소

* 근저당권: 오에스비저축은행 (2022-04-29, 132,000,000원) - 말소

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2025-06-10, 17,751,047원) - 말소

* 임의경매개시결정: 오에스비저축은행 (2025-08-26, 274,511,979원) - 말소

* 압류: 서인천세무서장 (2026-09-09) - 말소

* 등기부채권 총액: 647,551,047원

1.15. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-09-09

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (단, 등기부 요약상 해당 권리에 대한 내용은 확인되지 않았습니다.)

* 비고: (제공된 정보 없음)

1.16. 건축물표제부 요약

(제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

* 본 물건은 인천광역시 서구 신현동에 위치한 루원시티 대성베르힐 아파트 단지 내에 있습니다.

* 인천지하철 2호선 가정역과 가깝게 위치하며, 도보로 약 6분에서 14분 거리에 있습니다. 이는 초역세권 입지에 해당합니다.

* 향후 서울지하철 7호선이 가정역까지 연장될 예정으로, 서울 강남 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다.

* 인근 서인천IC를 통해 경인고속도로 진출입이 용이하며, 서울 가양 지역을 오가는 BRT 노선도 이용 가능합니다.

2.2. 주변 환경 및 편의시설

* 본 아파트 단지는 루원시티 개발 계획의 일부로, 주변에 중심상업지구가 조성되고 있습니다.

* 다양한 상업시설, 음식점, 병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 루원시티 먹자골목도 가까이 있습니다.

* 문화공원, 천마산, 승학산 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

2.3. 교육환경

* 인천가현초등학교가 도보 약 7분 (0.4km) 거리에 있어 통학이 편리합니다.

* 인천청라중학교 (1.8km) 및 인천청라고등학교 (1.5km)도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

2.4. 혐오시설

* 주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 12월 13일 접수된 우리은행 근저당권 (을1, 305,800,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 오에스비저축은행 근저당권 (을4, 을5)

* 주식회사 케이비국민카드 가압류 (갑4)

* 오에스비저축은행 임의경매개시결정 (갑5)

* 서인천세무서장 압류 (갑6)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부등본 상 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리 및 임차인 현황

* 임차인 현황에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인과의 관계에서 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

* 따라서, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 루원시티는 신흥 주거지역으로 개발 중에 있으며, 대규모 아파트 단지와 함께 상업시설이 확충되고 있습니다.

* 본 물건이 속한 루원시티 대성베르힐 단지 주변으로는 다양한 생활 편의시설과 상가들이 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부합니다.

* 향후 루원시티 개발 완료 시, 지역 상권의 가치가 더욱 상승할 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 가정역 이용이 편리하며, 향후 7호선 연장 시 서울 접근성이 크게 향상될 것입니다.

* 편의시설: 단지 인근 상업시설 및 루원시티 중심상업지구를 통해 쇼핑, 외식, 의료 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 자연환경: 주변 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: '유동화물건' 표기는 채권이 유동화전문회사를 통해 관리되고 있음을 시사합니다. 이는 일반적인 경매 절차와 다소 다른 취급이나 절차상의 특이점이 있을 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 관련 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

* 건물 상태: 제공된 정보만으로는 건물의 내부 상태, 마감재, 설비 노후 정도 등에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세: 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적 (33평형, 약 99㎡)의 아파트가 5억 6천만원에서 5억 9천만원 선에서 거래되고 있습니다. 감정가 6억 4천7백만원과 비교 시, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 루원시티라는 신흥 주거지역에 위치하며, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 임차인 인수 부담이 전혀 없다는 점은 본건의 큰 장점입니다. 유동화 물건이라는 점과 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 개발이 진행 중인 지역의 특성상 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있으나, 입찰 전 현장 조사 및 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 2호선 및 향후 7호선 연장 예정으로 교통 환경 개선 기대

* 루원시티 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력 보유

* 임차인 인수 부담 없어 명도 용이

* 주변 상업시설 및 녹지 공간 인접으로 쾌적한 주거 환경

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 647,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(33평형)의 거래가가 5억 6천만원대에서 5억 9천만원대로 형성되어 있습니다. 이러한 시장 상황과 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 시세에 근접한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근으로는 감정가의 85~90% 수준인 약 5억 5천만원 ~ 5억 8천만원 사이를 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.