나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512007 [1] 인천광역시 서구 당하동 1084-5 우리가빌 가동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""인천백석초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 2층 201호로서
외벽 : 치장타일벽돌, 석재붙임 및 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역
(당하 지구단위계획구역)) , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역
(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률> ,성장관리권역(2025-08-22)
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건 등기사항전부증명서에 ""주택임차권""이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512007 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1084-5 우리가빌 가동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

토지면적: 31.62㎡ (약 9.57평)

건물면적: 48.06㎡ (약 14.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 인천백석초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통으로 판단됩니다.

도로상태:

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각물건 명세서상 말소기준권리는 2024년 11월 26일자 남동세무서장의 압류입니다.

등기사항전부증명서 요약:

* 소유권보존: 2011-04-19

* 소유권이전: 2011-05-24, 2022-12-23

* 압류: 2024-11-26 (말소기준권리)

* 강제경매: 2025-09-02, 주택도시보증공사 (채권액 146,000,000원)

* 주택임차권: 2024-08-30, 전샛별 (주택도시보증공사) (146,000,000원) - 말소 예정

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전샛별)

* 보증금: 146,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-05

* 확정일자: 2022-09-05

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 0원입니다.

본건 등기사항전부증명서에 주택임차권이 등재되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역에 위치하고 있습니다.

최근 주변 매매 사례:

* 인천 서해구 당하동 1084-2 (그랜드비스타, 2011년식, 34.942㎡): 2026년 7월 6일, 179,000,000원 (약 512만원/㎡)

* 인천 검단구 당하동 1043-1 (원당탑스빌(1), 2009년식, 70.38㎡): 2026년 7월 6일, 135,000,000원 (약 192만원/㎡)

* 인천 검단구, 인천 서해구 당하동 1080-17 (멤버스힐, 2017년식, 31.548㎡): 2026년 7월 3일, 133,000,000원 (약 422만원/㎡)

인근 유사 면적의 다세대주택 시세는 ㎡당 약 400만원대에서 500만원대까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 145,000,000원으로, 건물 면적(48.06㎡) 대비 약 302만원/㎡ 수준입니다. 최근 거래 사례 중 1084-2번지 사례와 비교 시, 본건 면적을 적용하면 시세가 더 높게 형성될 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인천백석초등학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 인근 노선 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 혐오시설:

현재 파악된 정보상으로는 본건 인근에 유해하거나 혐오 시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 관련 절차 진행 상황을 정확히 확인해야 합니다.

부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 가격 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 인천백석초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통 여건은 보통이며, 주변 편의시설 이용도 가능합니다. 권리분석상 HUG 인수 조건 변경 및 임차인 권리 소멸 예정으로 인해 매수인이 부담해야 할 권리 관계는 명확한 편입니다. 최근 주변 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 관련 권리관계 명확화: 임차인 보증금에 대한 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

주거 편의성: 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 거주 가치가 있습니다.

시세 대비 잠재 가치: 최근 거래 사례를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로의 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

최근 시세: 133,000,000원 ~ 179,000,000원 (유사 면적 및 주변 물건 기준)

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점, HUG 관련 권리관계가 해소될 예정인 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다. 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 참고하여, 145,000,000원에서 160,000,000원 사이의 범위에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.