나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511999 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 7층701호 오피스텔 경매

인천광역시 남동구 인주대로623번길 35, 산토리니빌 7층701호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경511999(인천지방법원 경매17계). 감정가 209,000,000원, 최저가 102,410,000원. 매각기일은 2026-07-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 511999 [1]
소재지	인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 7층701호
도로명주소	인천광역시 남동구 인주대로623번길 35, 산토리니빌 7층701호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.30
관할법원	인천지방법원 경매17계 (032-860-1617(구내:1617))
이용제한	일반상업지역, 방화지구, (접함)소로1류(폭 10m~12m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (저촉)상대보호구역, 지구단위계획구역

인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 7층701호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	9.13㎡ (2.76평)
건물면적	54.71㎡ (16.55평)

금액

감정가	209,000,000원
최저가	102,410,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	10,241,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.26	209,000,000원	유찰
2차	2026.06.30	146,300,000원	유찰
3차	2026.07.30	102,410,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""가천대길병원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 관공서 등이 소재함.
교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 ""예술회관역""이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건물 내 7층 701호로서,

외벽: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.
이용상태: 오피스텔임.
설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기, 주차설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 장방형 토지로, '업무시설 및 도시형생활주택'의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 로폭 약 4m 내외의 도로가 소재하고, 동측으로 로폭 약 10미터 내외의 보행자도로와 접함
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440-1702)).
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511999 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 209,000,000원

토지면적: 9.13㎡ (약 2.76평)

토지지분: 9.126㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.71㎡ (약 16.55평)

건물지분: 54.71㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 건물 상세 정보

건물명: 산토리니빌

사용승인일: 2020년 7월 8일

총 층수: 14층

해당 층: 7층

호수: 701호

전용면적: 54.71㎡ (약 16.55평)

1.2. 권리분석 요약

등기부상 말소기준권리: 2022년 9월 15일자 강서세무서장의 압류 (갑6)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 모든 권리가 말소기준권리 이하에 해당하여 소멸될 것으로 보입니다. (을1 주택임차권 등기, 갑7 가압류, 갑8 압류, 갑9 강제경매 모두 말소 예정)

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 을구 순위 1번 주택임차권 등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (단, 법원 최종 판단 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

채권 총액: 1,020,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "가천대길병원" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 관공서 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 예술회관역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 로폭 약 4m 내외의 도로가 접해 있으며, 동측으로는 로폭 약 10m 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한함)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 가천대길병원, 인천광역시청, 인천지방경찰청, 인천종합문화예술회관, 롯데백화점, 신세계백화점, CGV, 인천터미널역, 예술회관역 등이 위치하여 행정, 문화, 쇼핑, 교통의 중심지 역할을 하고 있습니다. 현재까지 확인된 자료상으로는 특별한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(황미정)

* 보증금: 232,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2021년 7월 13일

* 확정일자: 2021년 6월 23일

* 배당신고일자: 2023년 9월 12일

* 대항력: 없음

3.2. 권리 분석 상세

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상 확인되는 권리 중 말소기준권리는 2022년 9월 15일에 등기된 강서세무서장의 압류(갑6)입니다. 해당 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 황미정 씨의 주택임차권등기(을1)도 포함되어 있으며, 이로 인해 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 주택도시보증공사의 가압류(갑7)와 압류(갑8), 그리고 본 건의 강제경매개시결정(갑9) 역시 말소 예정입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문으로 보이며, 법원의 최종 판단에 따라 이수 여부가 확정될 것입니다. 현재로서는 임차인으로 인한 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건이 위치한 구월동 지역은 인천의 핵심 상업 및 행정 중심지 중 하나입니다. 예술회관역과 인천터미널역을 중심으로 백화점, 영화관, 대형마트, 관공서, 병원 등이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 발달해 있습니다. 또한, 구월 로데오거리와 같은 먹자골목 상권도 인접하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

4.2. 상권의 특징

최근 개발 및 도시계획 변화에 따라 구월동 일대는 지속적으로 상권이 활성화되고 있습니다. 본건이 속한 산토리니빌은 이러한 중심 상업지구 내에 위치하여 오피스텔로서의 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

예술회관역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 롯데백화점, 신세계백화점, CGV, 이마트 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설이 근접해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한, 가천대길병원, 인천광역시청, 인천지방경찰청 등 주요 관공서 및 의료 시설도 가까이 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 환경

단지 주변은 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등이 어우러져 있어 비교적 쾌적하고 편리한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 특이사항

본건 정보상 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부등본 상 주택임차권등기(을1)는 말소 예정이며, 해당 임차인(황미정)은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 문구와 함께 임대관계가 미상으로 기재된 점은 추후 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 도시계획 및 토지 이용 제한

본건은 도시관리계획 입안 중에 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한함)으로 지정되어 있습니다. 향후 도시계획 변경에 따라 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 부분이므로 주의가 필요합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,020,000,000원으로 높은 편입니다. 이는 경매 진행 과정에서 추가적인 부담으로 작용할 가능성은 낮으나, 전체적인 권리관계를 파악하는 데 있어 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 예술회관역 초역세권에 해당하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 편의시설과 행정기관이 밀집해 있어 주거 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 감정가는 209,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 자료를 분석했을 때 시세는 이에 미치지 못하는 것으로 보입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 도시관리계획 입안 중이라는 점과 외국인 토지거래 허가구역 지정 등은 향후 고려사항이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 인천 남동구의 핵심 상업 및 행정 중심지인 구월동에 위치하며, 예술회관역 초역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라 : 백화점, 병원, 관공서, 문화시설 등이 인접하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요 : 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 경매를 통한 취득 기회 : 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 동일 건물인 산토리니빌의 오피스텔 매매가는 3건의 거래에서 91,950,000원, 101,090,000원, 105,000,000원 수준으로 나타났습니다. 이를 바탕으로 산출한 면적당 평균가는 약 170만원 ~ 195만원/㎡ 수준이며, 본건 전용면적 54.71㎡를 기준으로 환산 시, 현재 시세는 약 102,600,000원에서 107,000,000원 사이로 추정됩니다.

현재 감정가는 209,000,000원으로, 이는 최근 실거래가와 상당한 차이를 보입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하면, 시장 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 다만, "HUG 인수조건 변경" 등 특이사항에 대한 법원의 최종 확인 및 명확한 소명 여부에 따라 입찰가 산정에 변동이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 현황 조사를 통해 추가적인 확인을 거치시기 바랍니다.1. 물건 기본정보