나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511991 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 31-9 리치빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""부평북초등학교"" 남동측 약200미터 지점 인근에
위치하며 주위 일대는 동류형의 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하여
주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제2층 제201호로서,
외벽 : 외장타일 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 샷시 창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약6미터, 북동측으로 약5미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등 주택용도
취득, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511991 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 31-9 리치빌 2층201호

건물명: 리치빌

용도: 다세대주택

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

감정가: 235,000,000원

토지면적: 42.49㎡ (약 12.85평)

토지지분: 42.49㎡ (약 12.85평)

건물면적: 55.66㎡ (약 16.84평)

건물지분: 55.66㎡ (약 16.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평북초등학교" 남동측 약 200미터 지점에 위치하며, 주변 일대는 동류형의 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 무난한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽은 외장타일 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창으로 구성되어 있습니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 본 토지는 부정형의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 약 6미터, 북동측으로 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.01.03.) 입니다.

말소예정 권리: 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

인수주의 권리: 물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으며, '임차인 현황' 상에는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경"으로 기재되어 있어 권리관계의 복잡성을 시사합니다.

인수 보증금: 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 그러나 위 명시된 인수주의 권리 및 특이사항을 감안하여 최종 확인이 필요합니다.

총 등기부채권액: 1,041,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비층이 형성되어 있습니다.

"부평북초등학교"가 인근에 있어 학군 수요가 존재하며, 이는 주택 임대 및 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 상권 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: "부평북초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

편의 시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 복잡성: '물건명세서' 상 소멸되지 않는 권리로 명시된 주택임차권등기가 존재하며, '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어, '인수 보증금 0원'이라는 분석과 상반되는 부분이 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 관련 절차가 마무리되지 않았거나, 특정 조건 하에 낙찰자가 부담해야 할 부분이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25) 내 거래에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 폐기물매립시설 설치제한지역 지정은 주변 환경에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2021년)가 비교적 최신이며, 초등학교 인근에 위치하여 주거 선호도가 있는 다세대주택입니다. 교통 및 생활 환경 또한 무난한 편입니다.

다만, 임차인 권리와 관련된 복잡성 및 주택도시보증공사(HUG)의 개입으로 인한 불확실성이 존재합니다. '인수 보증금 0원'으로 분석되었음에도 불구하고, '소멸되지 않는 권리' 및 '대항력있는 임차인' 표기는 주의를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 인한 상품성: 비교적 신축 건물이라 유지보수 비용이 적고, 현대적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

안정적인 주거 지역: 초등학교 인근의 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

HUG의 정상화 기대: HUG가 인수 조건을 변경하며 개입한 것은, 채권 회수 및 물건 정상화를 위한 절차일 가능성이 높으며, 이는 향후 권리 관계 정리에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 235,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 16.84평)의 다세대주택 매매 사례 중 2025년 7월에 거래된 50.48㎡ (약 15.27평) 건이 205,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 더 최신 연식(2021년식)임을 감안할 때, 감정가는 시장 시세와 유사하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 권리분석 상의 복잡성 및 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 0원'이라는 점은 긍정적 요소이나, '대항력있는 임차인' 관련 특이사항을 감안하여, 감정가의 80~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. (본 입찰가 제시는 시장 상황 및 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

권장 예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.