나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511981 [1] 인천광역시 서구 검암동 669-4 칸타빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2025.09.13

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511981 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 669-4 칸타빌 4층402호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.49㎡ (약 9.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 36.93㎡ (약 11.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 용도 및 감정가

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

2. 입지조건

인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 공동주택이 혼재된 주거 지역입니다.

검암동은 인천국제공항철도 및 인천1호선 환승역인 검암역이 인접해 있어 교통이 편리한 지역 중 하나입니다.

또한, 단지 주변으로 초등학교, 중학교 등 교육시설과 근린공원, 상업시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경511981)으로, 접수일자는 2025년 9월 1일입니다.

등기부등본상 을구 5번의 주택임차권(권리자: 박성오, 권리금액: 190,000,000원)은 말소 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 190,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박성오)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-09

* 배당신고일자: 2024-07-30

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 권리는 말소될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 검암동 일대의 다세대주택 시세는 거래 면적 및 건물 연식에 따라 약 930만원에서 1,000만원/평 수준으로 파악됩니다.

- 풀하우스101동 (30.72㎡, 2010년식): 9,300만원 (약 1,000만원/평)

- 몽베르타운하우스2차 (72.87㎡, 2009년식): 18,300만원 (약 832만원/평)

- 뉴베스트 (62.67㎡, 2010년식): 17,900만원 (약 942만원/평)

본 물건(36.93㎡, 11.17평)의 감정가는 153,000,000원으로, 평당 약 1,370만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 인근 물건들의 시세 대비 다소 높은 감정가로 평가됩니다. 동일 단지 내 유사 면적의 거래 정보가 없어 정확한 비교는 어려우나, 인근 시세를 고려할 때 감정가 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

검암역(인천1호선, 공항철도) 이용이 용이하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설

대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 검암역 인근 상권을 이용해야 합니다.

단지 주변으로 소규모 상가 및 편의점이 있습니다.

* 교육시설

단지 인근에 초등학교, 중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 권리관계 파악에 주의가 필요했으나, 물건명세서상 주택임차권이 말소될 예정으로 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 점은 낙찰 후 시세차익 확보에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

정확한 건물 내부 상태 및 수리 필요 여부는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

인천지방법원에서 진행되는 본 물건은 검암동 소재 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

권리관계상 인수할 임차보증금이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

하지만, 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 감정가는 입찰가 산정에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 검암역을 통한 수도권 접근성이 우수합니다.

* 권리 소멸: 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 없습니다.

* 주거 편의: 주변에 교육시설 및 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가, 권리관계 인수 부담(0원) 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 추천합니다.

인근 실거래가 수준(평당 830만~1000만원)을 기준으로 약 1,000만원/평 수준으로 접근할 경우, 약 11,170만원 ~ 11,700만원 범위가 됩니다.

다만, 건물 상태 및 단지 내 가치 상승 가능성 등을 고려하여 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 120,000,000원 전후를 1차 목표가로 설정하고, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 가치를 판단하여 전략적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.