나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511964 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안역"" 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 전철역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1104호로서

외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))
기호(2) : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))
기호(3) : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))
기호(4) : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))
기호(5) : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 '대지권의 목적인 토지의 표시' 소재지번에 남구로 등재되어 있으나 미추홀구입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 본건은 주안역 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 주상지대가 형성되어 있습니다. 상권은 역세권 오피스텔로서 기본적인 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준한 지역입니다. 또한, 다양한 식당, 편의점, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 상업 활동에 용이한 환경을 제공합니다. 검색 결과에 따르면, 본건 인근에는 신기시장과 같은 전통시장도 위치하고 있어 물품 구매 및 지역 경제 활성화에 기여하는 요소가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 전철역(주안역) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천지하철 2호선 및 수도권 1호선과의 접근성도 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 또한, 주안역을 중심으로 형성된 상업 지역에는 식당, 카페, 쇼핑몰 등이 밀집해 있습니다. 검색 결과에서 주안역 근처에 찜질방, 모텔 등 숙박 시설과 함께 신기시장과 같은 재래 시장도 언급되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 인천남부초등학교, 인천석암초등학교, 인천주안초등학교, 인천주안남초등학교, 제물포여자중학교, 인천고등학교, 인천기계공업고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 허승하의 보증금 및 차임 미상: 해당 임차인의 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아 인수 여부 등 법적 검토가 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 공동담보 등 복잡한 권리관계가 존재하므로, 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인 및 내부 확인 불가: 임대차 관계가 불분명하고 건물 내부 확인이 어려워 실제 현황 파악에 어려움이 있으며, 이는 투자 수익률 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상의 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일부) 등과 함께 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역(외국인 한함) 등 여러 제한 사항이 존재합니다.

* 공부상 지번 오류: 등기부등본 상 소재지번이 '남구'로 등재되어 있으나 실제로는 '미추홀구'로 확인되어, 추후 등기부 정리 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 주안동에 소재한 본 오피스텔은 주안역 인근의 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물은 2016년에 준공되었으며, 감정가는 1억 3천 5백만원입니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 유사 면적 및 층수의 오피스텔은 1억 2천 9백만원에서 1억 3천 8백만원 사이에서 거래되었습니다. 권리 관계에 있어서는 말소기준권리보다 늦은 시점에 전입한 임차인 허승하 씨가 '대항력 있음'으로 표기되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이고 미상으로 기재되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항은 면밀한 검토가 필요합니다. 전반적으로 입지 조건은 양호하나, 권리관계의 복잡성과 임차인 관련 리스크 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역을 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔로, 지속적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 준수한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업, 금융, 의료 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 재건축 가능성: 검색 결과에 따르면 주안동 일대에서 재건축 움직임이 있어 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천 5백만원입니다. 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억 2천 9백만원에서 1억 3천 8백만원 사이에 거래되었습니다. 특히 62.9㎡ 면적의 오피스텔이 1억 3천 3백만원(9층, 2026년 7월) 및 1억 3천 8백만원(10층, 2025년 2월)에 거래된 점을 고려할 때, 본건(58.79㎡, 11층)의 시세는 대략 1억 2천 5백만원에서 1억 3천 2백만원 범위로 추정됩니다.

권리 분석상 '대항력 있음'으로 명시된 임차인 허승하의 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있음'이라는 표기와 보증금 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가(1억 3천 5백만원)를 상회하지 않는 선에서, 시세 범위 하단부와 잠재적 리스크를 감안하여 1억 2천 5백만원 ~ 1억 3천 1백만원 사이로 책정하는 것을 제안합니다. 최적의 입찰가는 권리 관계 최종 확인 및 현장 조사를 통해 더욱 정밀하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.