나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511934 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 168-12 대원드림빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 갈산1동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공
동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대에 위치함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(갈산역) 등이 소재
하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건 중 4층 401호로서,
외벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 등임.
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차설비 등이 되어있는
것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자루형 평지로서, 기준시점 현재 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지
거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 20
26.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-18)(갈산2 지구단위계획구역)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

외벽에 '대원드림빌 B동'으로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511934 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 168-12 대원드림빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

건물면적: 36.69㎡ (약 11.10평)

1.3. 건물 현황

건물명: 대원드림빌

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 4층 401호

주용도: 공동주택 (다세대주택)

사용승인일: 2002년 5월 7일

건축물대장상 총 면적: 564.36㎡ (약 170.77평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 갈산1동행정복지센터 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대에 해당합니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 7호선 갈산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26), 도시관리계획 입안중(2025-07-18)(갈산2 지구단위계획구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 8월 25일 접수된 연수구(인천광역시)의 압류(갑12)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임동민)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 5월 20일

확정일자: 2020년 4월 21일

배당신고일자: 2024년 6월 19일

대항력: 없음

비고: 임차인 임동민은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권이전 기록과 주택임차권, 압류, 강제경매 개시결정 등이 확인됩니다. 주택임차권(을7) 및 강제경매(갑13)는 모두 말소 예정으로, 매각 후 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지역 특성

본 물건은 주거지역 내에 위치하나, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 시설

* 갈산1동행정복지센터 인근에 위치합니다.

* 다수의 공동주택 및 단독주택과 함께 상가건물이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 슈퍼마켓, 편의점 등 소규모 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통시설

지하철 7호선 갈산역과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 서울 및 수도권 이동이 편리합니다.

5.3. 교육시설

갈산초등학교, 부평서고등학교 등 교육시설이 주변에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려해볼 수 있습니다.

5.4. 의료시설

소규모 의원급 의료시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 표기 오류

* 외벽에 '대원드림빌 B동'으로 표기되어 있어, 건물 내 동 구분에 혼란이 있을 수 있습니다. 이는 관리주체나 계약 시 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

* 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 주택도시보증공사가 채권자로 등재된 점을 고려할 때, 보증 관련 조건 변경 사항이 발생했을 수 있으므로, 이는 경매 진행 또는 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 지역 지구단위계획 변경 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 갈산동의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설 이용이 가능한 장점이 있습니다. 권리상 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 건물 외벽 표기 오류 및 HUG 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 지하철 7호선 갈산역과 인접하여 교통이 편리한 입지입니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 및 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 건물과 토지가 일괄 매각되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 감정가 대비 시장가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 100,000,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래가 ㎡당 약 327만원에서 406만원 사이에서 이루어졌습니다. 본 건의 전용면적(36.69㎡)을 기준으로 산정한 시장가는 약 120,000,000원에서 150,000,000원 범위로 추정됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준인 120,000,000원으로 제안합니다. 이는 잠재적인 시세 상승 여력과 경매 특성을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.