나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511940 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층914호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 남동구 남촌동 소재 ""염골근린공원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
공장, 주상복합건물, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통
사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층중 9층 914호로서
외벽 : 강화유리 및 시멘몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 유리창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 지식산업센터건물부지로 인접도로와 등고, 평탄함.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접하며, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에
관한 법률>, 복합구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2025타경511940 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층 914호

용도: 공장 (건축물대장 기준), 오피스텔 (감정평가 요약 기준)

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

토지지분: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물지분: 20.75㎡ (약 6.28평)

2. 입지조건

2.1. 건물 및 입지 개요

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 JK루체스타지식산업센터 내 구분건물입니다. "염골근린공원" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 공장, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

해당 호실은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 11층 건물 중 9층에 위치합니다. 외벽은 강화유리 및 시멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 유리로 되어 있습니다. 위생, 난방, 자동화재탐지, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 대체로 가장형의 지식산업센터 건물 부지로, 인접 도로와 등고 및 평탄한 상태입니다. 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다. 말소기준권리는 2023년 1월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (주의 필요)

을구 1번 순위의 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보로 미루어 보아, 해당 임차보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 해당 내용에 대한 최종적인 법원 확인 및 HUG의 명확한 의사 확인이 필수적입니다.

3.4. 임차인 현황

물건명세서 상 기재된 임차인들은 다음과 같습니다.

* MAR MARWIN SWE: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2024.11.06, 대항력 없음.

* THEIN KYAW: 보증금 1,000,000원, 차임 400,000원, 사업자 등록일 2024.08.28, 대항력 없음.

* THEIN THANPHYO: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2024.11.06, 대항력 없음.

* 양충근 (주택도시보증공사): 보증금 112,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.10.15, 확정일자 2021.10.01, 배당신고일자 2023.08.30, 대항력 없음.

주의: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 현황에는 모두 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 법원 문서 간의 불일치로, 실제 현장 확인 및 관계 기관을 통한 명확한 사실관계 확인이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

물건지 인근은 공장, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 산업 활동과 상업 활동이 공존하는 복합 상권의 특징을 보입니다. "염골근린공원"이 가까이 있어 일부 녹지 공간이 확보되어 있습니다.

4.2. 지역 개발 가능성

본 물건이 속한 지역은 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 지역 발전 및 산업 활성화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로망으로의 접근이 용이합니다.

5.2. 주변 편의시설

근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

채권자이자 임차인으로 주택도시보증공사가 등재되어 있어 권리 관계가 복잡합니다. '대항력 있는 임차인' 명시와 실제 '대항력 없음' 표기 간의 상충되는 정보는 반드시 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 건축물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주용도는 '공장'으로 되어 있으나, 감정평가서 요약의 '이용상태'에는 '오피스텔임'으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 건축물 사용 현황 및 법적 용도 확인이 필요함을 시사합니다.

6.3. 산업 단지 및 폐기물 처리 시설 관련 사항

인천 남동구 지역은 산업단지가 밀집되어 있으며, 최근 쓰레기 직매립 금지에 대비하여 민간 소각시설과의 협력을 강화하는 등 폐기물 처리 관련 논의가 활발합니다. (관련 뉴스 검색 결과). 이는 환경적인 측면에서 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구에 위치한 지식산업센터 내 구분건물로, 경매 진행 과정에서 HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인으로 복합적인 관계를 맺고 있습니다. '대항력있는 임차인' 표기와 실제 '대항력 없음' 명시 간의 정보 불일치, 그리고 HUG의 임차권 인수 조건 변경 관련 사항은 반드시 사전에 철저히 확인해야 할 주요 검토 사항입니다. 이러한 권리 관계의 복잡성에도 불구하고, 지식산업센터의 특성상 안정적인 임대 수익과 함께 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성을 고려해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지식산업센터: 안정적인 임대 수요와 잠재적 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 재생사업지구, 국가산업단지 등 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 경매를 통한 시세차익: 일반 거래 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 112,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 권리관계: HUG 관련 임차권 및 채권 관계의 명확한 해소 여부 및 잔존 리스크를 파악해야 합니다.

* 실제 건물 상태 및 활용도: 감정평가 상 '오피스텔' 이용과 건축물대장상 '공장' 용도 간의 차이로 인한 실제 활용 가능성 및 추후 용도 변경 가능성 등을 검토해야 합니다.

* 주변 시세 및 임대/매매 현황: 유사 지식산업센터 물건의 실제 거래가 및 임대료 수준을 조사하여 적정 투자 가치를 산출합니다.

* 명도 난이도: 비록 대항력 없는 임차인으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.