나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511947 [1] 인천광역시 계양구 동양동 629-1 비발디파크 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 ""인천당산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위
환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서,

외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대
보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032
-450-5824))<인천광역시문화재보호조례>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인
등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

임차보증금 : 금130,000,000원
범 위 : 제4층 제401호 42.44㎡ 전부
임대차계약일자 : 2020년10월30일
주민등록일자 : 2020년12월11일
점유개시일자 : 2020년12월11일
확정일자 : 2020년11월2일
임차권자 : 한국******

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511947 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 629-1, 비발디파크 4층 401호 (도로명: 인천광역시 계양구 당미2길 44)

구분: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 33.97㎡ (약 10.27평)

건물면적: 42.44㎡ (약 12.84평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축년도: 2009년 (사용승인일 2009.09.08)

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

총 층수: 5층 중 4층

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 인천당산초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 31일자 평택세무서장의 압류 (갑구 5번).

본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

등기부상 을구 7번 주택임차권(한국토지주택공사, 130,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 "서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 내용이 있어, 실제로는 소멸될 가능성이 높습니다.

본건은 '대항력있는임차인', 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원' 및 '임차인현황'에 기재된 한국토지주택공사의 '대항력: 없음' 정보 등을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 입찰 전 법원 집행관 면담 등을 통해 최종 확인 필요)

기타 권리사항으로는 소유권이전, 압류, 가압류 등이 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 동양동 일대는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 2025년 12월 거래된 주변 다세대주택 매매 사례를 보면,

* 619-3번지 (2016년 준공, 26.1㎡): 100,000,000원

* 634-3번지 (2009년 준공, 48.7㎡): 133,000,000원

* 642-14번지 (2008년 준공, 44.37㎡): 122,000,000원

본건(42.44㎡, 2009년 준공)과 면적 및 건축 연도가 유사한 642-14번지(12,200만원) 및 634-3번지(13,300만원)의 거래가를 고려할 때, 현재 시세는 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 131,000,000원은 주변 시세와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

인천당산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 우수합니다.

주변에 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 분포되어 있어 거주 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 낙찰 후 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. (본 보고서 작성 시점은 해당 기간에 포함됨).

건축물 관련 제한사항: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 동양동에 소재한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지에 위치합니다.

건축된 지 15년차로 적절한 연식이며, 건물 구조 및 주변 환경은 안정적인 편입니다.

가장 중요한 권리 분석상, '대항력있는 임차인' 및 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 '말소동의 확약서 제출' 사실을 종합적으로 고려할 때, 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (최종 확인 필수).

현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 별도의 허가 절차가 필요합니다.

전반적으로 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 실거주 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

보증금 인수 리스크 없음: 권리 분석 결과, 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자금 부담이 적습니다.

적정 연식 및 관리 상태: 15년차 건물로, 리모델링 등 추가 투자를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

주변 시세: 120,000,000원 ~ 133,000,000원 (42.44㎡ 기준)

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 추가 절차가 필요하며, 이에 따른 부대 비용을 고려해야 합니다.

권리 분석상 보증금 인수 부담이 없다고 판단되는 점을 감안하여, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 118,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.