나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511929 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 OOOO OOOOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""석암초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 아파트, 오피스텔 등 업무시설과 인근에 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로
제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중
교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 제5층 제501호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 공동주택 및 업무시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
,가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래
계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511929 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 94-3 (신주소: 인천광역시 미추홀구 석바위로101번길 39), 올레오아파트 5층 501호

용도: 아파트

감정가: 1억 56,000,000원

토지 면적: 9.19㎡ (약 2.78평)

공급/전용 면적: 46.75㎡ (약 14.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2015년 3월 사용승인

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 동류형의 아파트, 오피스텔 등 업무시설과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 무난한 편입니다. 본 물건은 공동주택 및 업무시설로 이용 가능한 복합 용도의 건물 내 아파트입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 무난시 됩니다. 또한, 본건 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속하며, 외국인에 한하여 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.).

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 10일자 남동구(인천광역시)의 1번 김동호 지분 압류.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구 5번 주택임차권(정 )은 말소 대상이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 최종 인수 여부는 불확실하였으나, 임차인 현황에서 대항력이 없다고 명시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리: 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액: 216,000,000원.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 216,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-02

* 확정일자: 2022-08-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

* 주의: 비록 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 사실을 고려하여 최종 인수 여부 및 명도 시 협의 사항은 추가 확인 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주택 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변에 석암초등학교가 소재하며, 인천 1호선 주안역 및 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

주안동 지역은 현재 도시 재생 사업 등 개발이 진행 중이며, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

본 물건은 공동주택과 업무시설 용도로 이용 가능한 올레오 아파트 내에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 석암초등학교가 도보 거리에 있으며, 인천미추홀학익고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 롯데백화점 인천터미널점, CGV인천, 홈플러스 인하점 등 대형 편의시설 이용이 편리하며, 생활에 필요한 각종 상업시설 접근성이 양호합니다.

* 의료시설: 가천대 길병원, 인천사랑병원 등 종합병원 이용이 편리합니다.

* 외부 시설 검색 결과 (혐오시설 및 주변 환경): 본 물건 주변 지역에는 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위에서 산업 단지 및 물류 시설 등이 일부 분포하고 있어, 이에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경으로 인해 낙찰 후 인수 과정에서 변동사항이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 HUG 측과 최종 협의 및 확인이 필수적입니다.

임대차 관계: 임차인 현황상 대항력은 없으나, HUG와의 인수조건 변경 관련 사항으로 인해 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지거래 허가구역: 외국인만 해당되지만, 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내 거래 시 허가가 필요합니다. (본건 경매 진행 시점과 관련하여 확인 필요)

복합 용도 건물: 건물 내 업무시설 용도로 인한 소음, 통행 등으로 인한 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 올레오아파트 501호로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특이사항 없이 낙찰 후 소멸되는 권리로 판단되나, HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토와 확인이 필요합니다. 전용면적 46.75㎡ (약 14.14평)으로 1-2인 가구에 적합한 규모입니다.

1.8. 투자 포인트

인천 미추홀구 주안동은 현재 진행 중인 도시 재생 및 재개발 사업으로 인해 향후 주거 환경 개선과 더불어 부동산 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

석암초등학교 인접으로 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 접근성이 높아 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

제공된 정보 상 인수되는 권리 부담이 없어 명도 이후 즉시 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1억 5,600,000원

본 물건의 공급/전용 면적 46.75㎡ (약 14.14평)과 유사한 인천 미추홀구 주안동 올레오 아파트의 최근 실거래가 및 호가는 1억 4천만 원 ~ 1억 6천만 원 수준으로 파악됩니다.

인수 보증금: 0원 (권리분석 결과, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.)

본 물건은 HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 HUG 측과 해당 조건 및 인수 절차에 대해 명확히 확인해야 합니다.

또한, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 시간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시점에서는 감정가 1억 5,600만 원을 기준으로, 유사 물건 시세 및 예상 명도 비용 등을 고려하여 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.