나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511808 [1] 인천광역시 연수구 송도동 29-8 송도씨워크인테라스한라 1층에이112호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천지하철1호선 ""국제업무지구역"" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 주로 업무시설 및 판매시설이 소재하는 업무지대임

교통상황

본건 남서측 직선거리 약 100m 지점에 인천지하철1호선 ""국제업무지구역""이 위치하고 있으며
인근 도로를 운행하는 노선버스 등의 정류장이 부근에 소재하여 대중교통편익은 양호시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 지하4층, 지상25층 건물로서,
외벽 : 페어글라스 및 치장재 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 임

이용상태

건축물대장상 전유부 용도는 판매시설(상점)로 되어 있으며, 첨부 사진과 같이 ""HALFWAY
COFFEE STAND"" 상호가 표시되어 운영 중에 있음

설비내역

급배수설비, 승강기설비, 공용위생설비, 주차장시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평지로서, 업무시설 및 판매시설, 문화및 집회시설로 이용중인 건물의
건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측, 남서측으로 각각 노폭 약 40M, 30M, 20M의 포장도로에 접하고 있어
차량접근 용이함

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로3류(폭 40m~50m)
(광3-29호선 지식경제부고시제2010-99호 수정)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합)
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택
용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511808 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 29-8 송도씨워크인테라스한라 1층 에이112호

건물 명칭: 송도 씨워크 인테라스 한라

토지면적: 5.32㎡ (약 1.61평)

토지 지분: 5.32㎡ (약 1.61평)

건물면적: 24.60㎡ (약 7.44평)

건물 지분: 24.6㎡ (약 7.44평)

감정가: 456,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 건물 현황

용도: 판매시설 (건축물대장상 전유부 용도는 판매시설(상점)이며, 현재 "HALFWAY COFFEE STAND" 상호로 운영 중임)

사용승인일: 2022년 06월 28일

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

외벽: 페어글라스 및 치장재 마감

내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감

창호: 샷시 창호

설비: 급배수, 승강기, 공용 위생, 주차 시설 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천지하철1호선 "국제업무지구역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 업무시설 및 판매시설이 소재하는 업무지대임.

2.2. 교통상황

본건 남서측 직선거리 약 100m 지점에 인천지하철1호선 "국제업무지구역"이 위치하고 있으며, 인근 도로를 운행하는 노선버스 등의 정류장이 부근에 소재하여 대중교통 편익은 양호함. 또한, 본건 북동측 및 북서측, 남서측으로 각각 노폭 약 40M, 30M, 20M의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 광로3류, 대로1류, 중로1류, 경제자유구역, 성장관리권역.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시점에 따라 외국인 등의 주택 용도 취득에 영향을 받을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 01월 12일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 300,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 1,650,000원

전입일자(사업일자): 2024-04-26

확정일자: 2025-09-02

배당신고일자: 2025-09-19

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 등기 등이 확인되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건은 인천지하철 1호선 국제업무지구역 인근에 위치한 업무지대 내 상업시설입니다. 주위는 업무시설 및 판매시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

송도 국제업무지구는 현대 프리미엄 아울렛, 송도 센트럴파크, 송도 컨벤시아 등 다양한 편의 및 문화 시설과 인접해 있습니다. 또한, 롯데몰 및 신세계 복합몰 등이 예정되어 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

송도 센트럴파크가 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 국제업무지구역 주변에는 다양한 상업시설, 레스토랑, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

인천지하철 1호선 국제업무지구역 이용이 편리하며, 주변 도로망을 통한 광역 교통 접근성도 우수합니다. 향후 GTX-B 노선 개통 시 서울 접근성은 더욱 향상될 전망입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 경매 낙찰 후 잔금 납부 시점에 따라 외국인 등이 주택 용도를 취득하는 경우 허가가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 일반 경매와는 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있으므로, 상세한 내용은 권리관계 및 물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 개발 지연 우려

송도 국제업무단지 일부 지역의 개발 지연 및 용도 전환 관련 논의가 있는 점은 향후 지역 개발에 잠재적 변수가 될 수 있습니다. 다만, 본건이 위치한 송도 씨워크 인테라스 한라는 이미 준공되어 운영 중인 건물입니다.

6.4. 혐오시설 가능성 (낮음)

인천경제자유구역청은 송도국제도시가 혐오시설 집하장이 아님을 강조하고 있으며, 계획적인 도시 개발을 추진하고 있습니다. 현재까지 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 국제업무지구역 초역세권에 위치한 소형 상업시설입니다.

준공 후 "HALFWAY COFFEE STAND"로 운영 중이며, 감정평가서 상 건축물대장상 용도는 판매시설(상점)로 명확히 등재되어 있습니다.

주변 업무시설 및 상업시설의 풍부한 배후수요와 편리한 교통 환경은 본 건물의 가치를 높이는 요인입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 유동화 물건으로서의 특성을 충분히 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 국제업무지구역 도보 약 2분 거리의 초역세권 상업시설.

* 소형 면적: 전용면적 24.60㎡ (약 7.44평)으로 초기 투자 부담이 적고 운영이 용이함.

* 배후 수요: 주변 업무시설 및 유동인구를 대상으로 한 업종에 적합.

* 상권 성장 잠재력: 송도국제도시의 지속적인 개발과 함께 향후 상권 활성화 기대.

* 운영 중인 상가: 현재 커피 전문점으로 운영 중인 것으로 파악되어 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 456,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으며, 권리상 특별히 인수할 부분이 없어 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 소형 상가의 경우, 예상 임대 수익률(연 5~7% 수준)을 기준으로 적정 가치를 평가합니다.

본건은 역세권 프리미엄과 현재 운영 중이라는 점 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

따라서, 본 건물의 예상 임대료 수준과 향후 시세 상승 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율, 현장 답사를 통한 상권 분석 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.