나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511935 [1] 인천광역시 서구 경서동 754-2 크리스탈빌 2동 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하며 ""경서초등학교"" 동측 인근에 위치하는
부동산이며, 인근은 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택이 혼재하여, 이를 배후지로
한 각종 생활편익시설 산재되어 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건
은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건중 제3층 제304호로서,
외벽: 화강석타일붙임, 드라이비트마감.
내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등.
창호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방시설, 전기설비, 위생설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약12m의 포장도로와 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511935 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 754-2 크리스탈빌 2동 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 137,000,000원

토지면적: 35.82㎡ (약 10.84평)

토지지분: 35.8153㎡ (약 10.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.56㎡ (약 16.20평)

건물지분: 53.558㎡ (약 16.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: SGI 인수조건 변경

구분건물 (다세대주택) 전용면적: 53.56㎡ (약 16.20평), 분양면적: 해당 정보 없음 (다세대주택은 일반적으로 전용면적 기준으로 거래됨)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하며 "경서초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 인근은 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택이 혼재하여 이를 배후지로 한 각종 생활편익시설이 산재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

1.2. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 중 제3층 제304호입니다.

* 마감:

* 외벽: 화강석타일붙임, 드라이비트 마감

* 내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등

* 창호: 하이샷시 이중창호

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 난방시설, 전기설비, 위생설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건축년도: 2010년 (제공된 JSON 데이터에서 확인)

1.3. 토지 이용 계획

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 말소기준권리는 2022년 8월 25일자 평택세무서장의 압류(갑5)입니다.

* 총 채권 금액: 약 1,936,000,000원 (19억 3천 6백만원)

* 주요 권리 내역:

* 을11 주택임차권: 한국토지주택공사, 보증금 132,000,000원, 2024년 3월 27일 접수, 말소 예정. (전입일자: 2022.03.11, 확정일자: 2022.02.17, 배당신고일자: 2024.03.27, 대항력 없음)

* 갑6 가압류: 주택도시보증공사, 2022년 11월 8일 접수.

* 갑7 압류: 서구(인천광역시), 2025년 5월 13일 접수.

* 갑8 강제경매: 서울보증보험, 2025년 8월 28일 접수 (본건 사건번호 2025타경511935).

* 인수되는 권리: 등기부상 을구 순위 11번 주택임차권이 존재하나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 본 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 132,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-11

* 확정일자: 2022-02-17

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정.

3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 아파트 및 다세대주택이 혼재된 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 배후 수요: 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

4. 생활정보

* 교육 시설: 경서초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의 시설: 다양한 생활 편의 시설이 산재하여 생활이 편리합니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 약 19.36억 원에 달하는 채권 총액은 경매 진행 과정에서 변동성을 야기할 수 있는 요인입니다. 다만, 본건은 강제경매로 진행되어 채권자의 회수 가능성이 우선 고려될 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 언급되어 있어, 관련 계약 조건을 세밀히 검토할 필요가 있습니다.

6. 주변 시세 및 비교 분석

* 감정평가액: 137,000,000원

* 비교 시세 정보:

* 동일 단지(크리스탈빌), 2010년식, 3층, 56.24㎡ 거래 사례: 85,000,000원 (2026년 1월) - 평당 약 495만원 수준

* 유사 단지(그레이스파크빌1동2동), 2012년식, 3층, 47.76㎡ 거래 사례: 90,000,000원 (2026년 1월) - 평당 약 625만원 수준

* 유사 단지(보람아트빌2차), 2010년식, 2층, 44.88㎡ 거래 사례: 76,000,000원 (2026년 1월) - 평당 약 562만원 수준

* 분석: 본건 물건(크리스탈빌 2동 3층 304호, 53.56㎡)과 가장 유사한 최근 거래 사례는 동일 단지인 크리스탈빌(752-4)에서 85,000,000원에 거래된 건입니다. 본건의 감정가 137,000,000원은 최근 실거래가 대비 상당히 높게 평가되었습니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황이나 미래 가치를 반영한 것으로 보이며, 현재 시장 가격과는 괴리가 있을 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰가 산정 시 최근 거래 사례를 주요 참고 자료로 활용하되, 감정가의 적정성을 신중히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없을 것으로 보이며, 주택임차권 또한 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정입니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 큰 시세 차이가 존재하므로, 투자 시점에서의 정확한 시세 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접 및 생활 편의 시설 용이성으로 인한 높은 주거 만족도.

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능.

* 시세 차익 기대: 감정가와 실거래가 간 괴리를 활용하여 시세보다 낮은 가격으로 취득 시 수익 기대.

* 지역 개발 잠재력: 인천 서구 경서동 일대의 지속적인 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 137,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 단지, 유사 면적): 85,000,000원

* 본 경매에서 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 최근 실거래가(85,000,000원)와 감정가(137,000,000원) 사이의 차이를 고려할 때, 시장 가치와 감정가의 괴리를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 최근 실거래가보다 소폭 높게 책정하여 경쟁력을 확보하되, 잠재적 가치 상승 및 권리 관계의 안정성을 고려한 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 예상 입찰가: 105,000,000원

* (산정 근거: 본 예상 입찰가는 최근 실거래가 85,000,000원과 감정가 137,000,000원의 중간 지점보다 약간 높은 수준으로, 감정가의 약 76.6%에 해당합니다. 이는 현재 시장 상황과 향후 가치 상승 잠재력을 고려한 보수적인 접근 방식입니다.)

10. 주변 혐오시설 확인

* 인천광역시 서구 경서동 754-2 일대 주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 해당 물건지 바로 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.